Sofía: ¿una ciudad en breve sin rostro?

En Bulgaria, aún son visibles las huellas del éxodo. El país lucha desde 1989 por frenar una emigración endémica. Los búlgaros han dejado atrás muchas viviendas vacías, algunas abandonadas de la noche a la mañana, lo que da una sensación de poblados fantasmas en algunos lugares del campo. En la actualidad, el país balcánico solo cuenta con 6,4 millones de habitantes. Se le considera el miembro más pobre de la Unión Europea, con un salario mínimo de apenas 550 euros. Pero la vitalidad económica y demográfica de Sofía, su capital, contrasta radicalmente con la del resto del país.

Con sus 1,5 millones de habitantes, la ciudad es responsable de casi el 40 % del PIB nacional. Incluso se ha convertido en una atractiva metrópoli regional, con un crecimiento anual superior al 15 %. Los impuestos bajos y los sueldos aún modestos atraen a los inversores extranjeros que buscan externalizar allí parte de su actividad, así como un ecosistema muy atractivo en el sector de las tecnologías de la información. El dinamismo económico de la ciudad se observa en sus principales bulevares, flanqueados por nuevos y flamantes locales comerciales en torres de cristal que los búlgaros denominan business centers (centros de negocios).

Sin embargo, es muy probable que la mayoría de los 528 000 turistas extranjeros que visitaron la ciudad en 2023 se quedaran en el centro monumental de la ciudad, donde se concentra la mayoría de las atracciones que aparecen en las guías de viaje y en los vlogs de moda. Las rutas turísticas apenas han evolucionado desde el apogeo de Balkantourist, la famosa agencia estatal de la época comunista. Esta parte de la ciudad, situada a ambos lados del imponente bulevar del Zar Libertador, es probablemente la única que ha permanecido inalterada desde el final del régimen socialista.

A tiro de piedra, los viajeros curiosos podrían haber descubierto el encanto de los barrios residenciales de estilo vienés, que han sido objeto de una brutal regeneración y un proceso de gentrificación cada vez más visible. Sin embargo, los numerosos proyectos de construcción en curso en esta zona hacen difícil imaginar los cambios que se están produciendo en el resto de la ciudad. Son mucho más impresionantes en barrios más periféricos donde se están construyendo enormes zonas residenciales, como Studenski Grad, Orlandovtsi, Manastirski Livadi, Ovcha Kupel o en las laderas del monte Vitosha.

Además del hormigonado de muchos espacios verdes, lo más llamativo es la flagrante falta de planificación urbanística. Estas obras no parecen estar justificadas por las infraestructuras existentes, una utilidad pública o incluso una visión arquitectónica común. Hasta el punto de que, para un habitante de Sofía, resulta casi imposible darse cuenta de la magnitud de los estragos, tanto actuales como futuros. 

Este fenómeno se ha descubierto gracias a un mapa en 3D elaborado por Boyan Yurukov, un activista del partido liberal Sí, Bulgaria (DB, de centro derecha) y que se ha dado a conocer en varias ocasiones por crear herramientas disponibles en línea utilizando datos abiertos.

En este mapa se puede visualizar la extensión de posibilidades. El activista anticorrupción ha extraído datos de varios servicios municipales con el fin de informar sobre construcciones permitidas por la ley. Gracias a la modelización de posibles proyectos, esta herramienta ayuda a entender los cambios que se avecinan en el conjunto de la ciudad, pero también en tu barrio, e incluso en tu propia casa.

Compartir el mapa en las redes sociales se ha hecho viral en Bulgaria, hasta el punto de que se ha comentado en la prensa. Incluso Boyan Yurukov ha intervenido en los medios de comunicación, para advertir de las limitaciones del mapa, que no representa las obras en tiempo real, ni los permisos de construcción aprobados: “Esto es solo el principio de un diálogo. Esto da una idea general de cómo se está desarrollando Sofía en la actualidad. También nos da a entender cómo será la ciudad en unos años si no cambia nada”.

El mapa se ha creado de acuerdo con la nueva administración del Ayuntamiento, que probablemente lo considera una oportunidad para rendir cuentas de los errores cometidos durante los mandatos anteriores, que fueron criticados por su opaca gestión del desarrollo urbano y las consiguientes sospechas de corrupción. La finalidad del activista está clara: “Al crear una visualización espacializada de estos datos, que suelen estar dispersos en los archivos de distintas administraciones, y al hacerlos accesibles al público, los ciudadanos deberían poder asumir las riendas del desarrollo de su ciudad, estando atentos a los proyectos que puedan surgir en su barrio”.

Pero, ¿qué revela exactamente este mapa? En primer lugar, una cantidad masiva de ’desarrollos urbanos autorizados por la ley, grandes superficies e inmuebles a veces muy altos, incluso en el hipercentro. Si los proyectos de construcción se llevan a cabo según lo previsto, la ciudad quedará irreconocible. Sin contar el hecho de que el paisaje urbano ya ha evolucionado en gran medida desde el final del comunismo. Desde la década de 2000, la ciudad ha seguido reinventándose mediante proyectos de construcción caóticos con dudosos controles. Según el Instituto Búlgaro de Estadística (INS), desde 2004 se han puesto en marcha oficialmente 4008 obras. Ese año solo se registraron 13, pero en 2023 la cifra llegaba 522, lo que supone un aumento del 400 %.

Y Bulgaria pretende construir, y mucho. En 2023, emitió 47 90 permisos de construcción para viviendas en edificios residenciales; el equivalente a más de cinco millones de metros cuadrados de superficie de construcción bruta, según los datos oficiales. En los últimos diez años, el país ha experimentado un boom de viviendas nuevas. De acuerdo con las cifras del Instituto Búlgaro de Estadística, se construyeron  9250 en 2013. En 2023, se construyeron 22 649; es decir, un aumento de 144,6 %.

Según unos cálculos del Eurostat, esto coloca a Bulgaria entre los cinco países con el mayor número de permisos de construcción expedidos por cada mil habitantes, tras Malta, Chipre, Luxemburgo e Irlanda.

En Sofía, se ha construido en terrenos baldíos, junto al parque natural de Vitosha, en los espacios verdes de los bloques socialistas, en parques públicos e incluso en edificios residenciales históricos del centro de la ciudad, muchos de ellos rodeados de jardines. Una nueva densificación plantearía muchos problemas: medios de transporte insuficientes, atascos gigantescos y contaminación.

Según el INS, para 2023 se habrían construido un total de 1 165 653 m2, repartidos en 10 887 viviendas individuales. Al mismo tiempo, la población de la ciudad solo habría aumentado en 6631 habitantes. Desde 2013, se han construido 9 372 359 m2 y 78 672 viviendas. En el mismo periodo, la ciudad se quedó sin 22 669 habitantes. Entonces ¿por qué se construyen nuevas viviendas? Los precios de la vivienda en Sofía se disparan y los búlgaros se preguntan por qué: un 15,1 % en 2023, el segundo mayor aumento de la UE. Eurostat revela incluso que Bulgaria es uno de los países donde más han subido los precios del sector inmobiliario desde 2015 (+113,4 %).

Una de las razones de este frenesí de inversión es el deterioro del parque inmobiliario de Bulgaria. En 2022, 544 578 edificios residenciales habían sido construidos entre 1946 y 1960, el equivalente a más de 26 % del parque inmobiliario. Desde la caída de la Bulgaria comunista hasta 2022, se han construido 275 978 edificios residencias, casi el 13 % del parque inmobiliario, según el informe estadístico oficial de 2023.

Sin embargo, no parece que la prioridad sea renovar. En un informe sobre los fondos destinados a los Estados miembros de la UE, la campaña Renovate Europe revela el pequeño porcentaje destinado a la renovación de la infraestructura pública y de las viviendas: la cifra de los fondos de cohesión europeos que se destinará a la renovación de edificios y a mejorar la eficiencia energética asciende a algo menos de 150 millones de euros. Esto representa el 2 % del presupuesto admisible, que incluye el Fondo Europeo de Desarrollo Regional (FEDER), el Fondo de Cohesión y el Fondo de Transición Justa (FTJ).

Otra razón que parece ser el atractivo del mercado inmobiliario de Sofía para los inversores extranjeros, a los que les interesa la baja fiscalidad, unos precios que se encuentran entre los más baratos de Europa y sólidas perspectivas de beneficios. Según el semanario búlgaro Capital, el mayor propietario de Sofía sería SEE Residential, un fondo de inversión danés. Esta empresa, que prevé cuadruplicar sus activos de aquí a 2030, construye pisos de “estilo escandinavo” para alquileres a largo plazo.

Se trata de una pequeña revolución en un país en el que, según el INS, el 85 % de la población seguía siendo propietaria de una vivienda en 2023. Otra peculiaridad local es que más del 30 % de las viviendas de Sofía están oficialmente desocupadas. Los propietarios búlgaros prefieren mantenerlas vacías pero disponibles, con el fin de animar a que regresen a casa sus descendientes que emigraron al extranjero. Algunos de estos pisos los utilizarían ocasionalmente familiares o conocidos.

Desde hace unos años, se observa también que ha aumentado el interés de los inversores y las clases acomodadas por las zonas residenciales del centro de la ciudad, entre los bulevares Vassil Levski, Hristo Botev, Slivinitsa y Dondukov. Antes, estas zonas se caracterizaban por una red de casas unifamiliares o pequeños bloques de pisos, rodeados de grandes jardines y patios traseros arbolados e interconectados. Aunque el Instituto del Patrimonio Búlgaro ha catalogado algunos edificios notables, muchas de estas casas de aspecto modesto y escasa calefacción han sufrido los estragos del tiempo y de los promotores.

Muchas parcelas se han sustituido por inmuebles modernos sin conexión arquitectónica con el barrio, con varios pisos más altos que sus predecesores, y los jardines se han cubierto totalmente con hormigón. Lo que es peor aún es que los esfuerzos de la sociedad civil por conservar su herencia parecen concentrarse en el patrimonio de la época comunista o tienden a acelerar la gentrificación de estos barrios, como el festival Kvartal, cuyo efecto negativo ha analizado el antropólogo Nikola Venkov.

Según este investigador, la iniciativa ha acentuado sobre todo la comercialización de esta zona residencial e incluso ha desvirtuado la identidad original del lugar que se pretendía revitalizar. Nikola Venkov explica que “Zdravko Zdravkov, arquitecto jefe de Sofía, se alegró incluso de que subiera el precio de las viviendas en la zona norte del centro de la ciudad, e instó a los organizadores del festival a dirigirse hacia los distritos vecinos, donde los precios eran aún demasiado bajos”.

Para ilustrar la mentalidad de la anterior administración municipal, el antropólogo cita a uno de los concejales más activos de la época, Vili Lilkov, quien afirmó que “nuestra tarea principal [era] adoptar medidas [que produjeran] un aumento del precio de la propiedad. Cuanto más valga su casa, más rico es y más satisfecho está con el Gobierno de la ciudad que le ha hecho rico”.

Más hacia la periferia, grupos de residentes decididos consiguen a veces resistir a la codicia de los promotores y a la falta de acción de las autoridades públicas. La lucha victoriosa del pequeño barrio de Musagenitsa contra la destrucción de un espacio verde es un ejemplo de ello. Tras varios años de protestas y peticiones, consiguieron detener la construcción de un complejo inmobiliario de 35 metros de altura. Hace poco, han acaparado los titulares otras iniciativas en los barrios de Studenski Grad, de Zona B5 o de Opalchenska.

Todos estos colectivos exigen lo mismo: más transparencia, poder para decidir qué se construye cerca de sus casas y conservar Sofía, empezando por sus espacios verdes. Y es exactamente lo que se puede lograr con este mapa, como explica Boyan Yurukov: “He podido identificar proyectos de edificios de 15 plantas que se han declarado aptos para su construcción en terrenos municipales. Pregunté al Ayuntamiento al respecto, pero no obtuve respuesta alguna. ¿Se plantean vender estas parcelas? ¿Por qué no construyen en ellas una guardería o un colegio?”.