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Depuis sept ans, Dejana Stosic, 26 ans, loue un appartement à Belgrade, la capitale serbe. Originaire d'une petite ville du sud du pays, elle a récemment trouvé un emploi mieux rémunéré dans une entreprise privée. Mais le coût de la vie reste élevé et elle n'a pas l'intention de quitter sa colocation.
“Il me faut une heure et demie pour me rendre au travail, mais je n'ai pas les moyens de déménager plus près du bureau, qui est situé dans l'un des quartiers les plus chers de Belgrade”, explique-t-elle. “Depuis quelques années, je consacre plus de la moitié de mon salaire aux factures et au loyer.”
Il y a quelques années, le “ministère de l’Espace”, une ONG basée à Belgrade et spécialisée dans le développement urbain, a créé une carte en open source qui recense les annonces de location et de vente sur le marché immobilier de Belgrade et les compare aux salaires moyens et médians. Il s'avère que l'expérience de Stosic n'est pas isolée. Dans la plupart des quartiers de Belgrade, la carte est rouge, ce qui indique que les logements sont loin d'être abordables.
Récemment, le gouvernement serbe a lancé un programme de prêts pour les personnes âgées de 20 à 35 ans souhaitant acheter leur premier logement. L'acompte n'était que de 1 %. Cependant, pour y avoir droit, les citoyens devaient initialement être titulaires d'un contrat de travail à durée indéterminée, tandis que les chômeurs devaient avoir un garant.
Après une vague d'objections, le gouvernement serbe a modifié la loi en mai, permettant aux personnes sous contrat temporaire de postuler dans les mêmes conditions que les chômeurs, qui nécessitent un garant. Grâce à cette modification, Stosic peut désormais bénéficier du programme, surmontant ainsi l'obstacle que représentait auparavant l'absence de contrat à long terme.
Actuellement, la location d'un appartement d'une chambre dans le centre de Belgrade peut coûter entre 600 et 1 200 euros*, selon Numbeo, une base de données open source. Dans la banlieue de Belgrade, les prix varient entre 300 et 650 euros pour un appartement d'une chambre, hors charges.
Eurostat définit un logement abordable comme un logement dont le coût est inférieur à 40 % du revenu disponible d'un ménage. Marko Aksentijevic, du “ministère de l'Espace”, précise que ce chiffre inclut les factures mensuelles.
Selon les statistiques officielles, le salaire mensuel moyen en Serbie était de 837 euros en décembre 2024. Le salaire médian, qui met également en évidence les inégalités de revenus, reflète plus fidèlement le revenu type. En décembre 2024, celui-ci était de 677,60 euros.
“Cela signifie qu'une famille de trois personnes à Belgrade, avec deux revenus médians, peut payer jusqu'à 400 euros de loyer et de factures sans que cela représente une charge financière”, explique M. Aksentijevic. Cependant, les appartements actuellement proposés à ce prix sont “principalement des studios”, ajoute-t-il. “Les gens doivent choisir entre s'entasser dans un petit espace ou payer plus que ce qu'ils peuvent se permettre. La situation est alarmante.”
Aksentijevic explique que la plupart des personnes qui travaillent dans le secteur public, l'éducation et les services, où les salaires sont souvent inférieurs à la moyenne, n'ont pas les moyens de vivre près de leur lieu de travail.
La pandémie de Covid-19, combinée à la guerre en Ukraine, a considérablement augmenté le coût de la vie et aggravé la crise du logement qui touchait déjà l'Europe.
“Les loyers à Belgrade ont explosé en 2022, augmentant jusqu'à 50 % en moins d'un an. Cette flambée a été largement alimentée par l'arrivée de milliers de Russes fuyant leur pays après l'invasion de l'Ukraine par la Russie, il y a plus de trois ans”, déclare City Expert, l'une des plus grandes agences immobilières de Serbie, à K2.0. Après cette hausse brutale, les prix ont progressivement baissé au cours des deux années suivantes, d'environ 20 % en 2023 et de 10 % supplémentaires en 2024.
Dans des villes comme Belgrade, Tirana et Pristina, le coût combiné du loyer et des charges peut désormais dépasser le salaire moyen. L'écart croissant entre l'offre et la demande fait grimper les coûts des prêts hypothécaires et des loyers. Cela rend le logement de plus en plus inabordable, en particulier pour les jeunes.
Les citoyens du Kosovo s'installent dans des zones urbaines inabordables
L'année dernière a marqué un tournant dans le développement urbain du Kosovo. Pour la première fois, la majorité de la population (50,2 %) vit dans des zones urbaines, contre 38 % en 2011, selon les données du programme des Nations unies UN-Habitat.
“Cela représente un glissement important vers la vie urbaine et reflète les changements socio-économiques plus larges qui ont lieu dans tout le pays”, explique Besnike Koçani, de l'ONU-Habitat.
La guerre de 1998-1999 au Kosovo a eu un impact significatif sur la disponibilité des logements. Selon Kocani, 40 % des maisons ont été détruites ou gravement endommagées. En réponse, une grande partie de la population rurale s'est installée dans les villes à la recherche d'un abri.
“En conséquence, le paysage immobilier a connu une augmentation significative des constructions informelles, en particulier au début des années 2000”, ajoute Koçani. “Cela s'est produit principalement en raison d'un faible contrôle institutionnel et d'une planification insuffisante”. Les zones urbaines du Kosovo sont devenues plus denses, dominées par des immeubles d'habitation souvent construits sans tenir compte de la capacité des infrastructures ou des règles d'urbanisme. Cela a entraîné un étalement urbain incontrôlé, une pression croissante sur les services publics et un approfondissement des disparités de développement entre les municipalités.
Certaines zones, en particulier Pristina, ont connu un nouvel essor de la construction ces dernières années. Selon les données de l'ONU-Habitat communiquées à K2.0, le nombre total de logements a augmenté de 41,3 %, passant de 412 000 en 2011 à 583 000 en 2024. Dans le même temps, le nombre de maisons et d'appartements vacants a presque doublé, passant de 99 808 en 2011 à 182 849 en 2024.
Cette hausse des taux de logements vacants est étroitement liée à l'importante diaspora kosovare. Des centaines de milliers de Kosovars vivent et travaillent à l'étranger, notamment en Europe occidentale. Beaucoup d'entre eux investissent dans l'immobilier dans leur ville natale dans le cadre de leur plan de retraite ou pour aider leur famille. Les propriétés en question restent souvent inoccupées pendant la majeure partie de l'année, leurs propriétaires ne revenant que pendant les vacances ou pour des visites estivales. Ces investissements stimulent le secteur de la construction, mais ils faussent également le marché du logement en réduisant l'offre et en faisant ainsi grimper les prix de l'immobilier.
À Pristina, la location d'un appartement d'une chambre coûte entre 225 euros (en banlieue) et plus de 300 euros (dans le centre-ville), selon Numbeo. Les annonces immobilières des agences de location montrent que les appartements d'une chambre à moins de 300 euros sont pratiquement inexistants. Un appartement de trois chambres se loue généralement plus de 300 euros en dehors du centre-ville et plus de 600 euros dans les quartiers centraux.
Il n'existe pas de données officielles sur l'augmentation des prix de l'immobilier au Kosovo ces dernières années. “Je l'estime à entre 20 et 30 %”, estime Driton Tafallari, expert en logement et développement urbain.
Même sans données officielles, il est évident que les prix de l'immobilier au Kosovo ont fortement augmenté. En 2014, un appartement de 64 mètres carrés situé sur la “Rruga B” a été acheté pour 720 euros/m². Aujourd'hui, le prix moyen dans le même quartier dépasse 1 300 euros/m².
Outre le prix, Koçani souligne que les infrastructures sont largement insuffisantes au Kosovo. Les problèmes sont nombreux dans les domaines de l'approvisionnement en eau, de l'assainissement, de l'énergie et des transports.
Le Kosovo affiche le salaire moyen le plus bas de la région : 552 euros nets, selon les dernières données officielles de décembre 2024. L'Albanie se situe entre Belgrade et Pristina en termes de niveau de revenu, avec un salaire mensuel moyen inférieur d'environ 30 % à celui de la Serbie et supérieur de 37 % à celui du Kosovo.
Vivre avec ses parents par nécessité
L'Albanie est confrontée à une crise du logement similaire, avec des loyers en forte hausse et des salaires stagnants. Malgré une construction effrénée et un développement urbain rapide, l'accessibilité financière est un problème majeur, en particulier dans la capitale et surtout pour les jeunes.
Emre Berisha, un chauffeur de taxi de 25 ans originaire de Tirana, vit avec ses parents dans la maison familiale, comme 70 % des jeunes Albanais. En passant devant les façades colorées de Tirana, il partage son sombre point de vue. “Je ne vois pas comment je pourrais un jour me permettre de déménager, il faudrait que mon salaire double”, explique-t-il.
Selon Numbeo, louer un appartement d'une chambre dans le centre de Tirana coûte entre 500 et 900 euros par mois, et entre 350 et 500 euros en banlieue. Ces chiffres, qui n'incluent pas les charges, dépassent déjà largement le seuil de 40 % du revenu mensuel utilisé pour définir un logement abordable.
Tirana, Pristina et Belgrade sont les centres économiques de leurs pays respectifs et attirent un grand nombre de jeunes qui s'y installent pour étudier et trouver un emploi. Contrairement à Berisha, beaucoup d'entre eux n'ont pas de logement familial sur place et sont contraints de louer. “Le fait de ne pas être propriétaire d'un appartement, combiné aux prix élevés, rend leur vie très difficile”, ajoute Teuta Nunaj-Kortoçi, économiste albanaise.
“En théorie, la seule façon de ne plus vivre chez mes parents est de me marier et d'obtenir un prêt bancaire”, détaille Berisha. Une telle charge est plus facile à partager à deux.
Au-delà des prêts bancaires classiques, Berisha ne pourra probablement pas bénéficier du programme de prêts à taux réduit destiné aux jeunes couples mariés en Albanie. Lancé en 2018 et révisé en 2020, ce programme continue de se concentrer exclusivement sur les couples, mais il est largement critiqué pour ses insuffisances.
Par ailleurs, en 2025, environ 1 200 couples ont accédé à un logement social à Tirana. Pour y prétendre, ils doivent prouver que leur logement actuel ne répond pas aux normes minimales.
La demande pour ce programme dépasse largement ses capacités. Entre 2018 et 2022, seules 2 652 demandes sur 7 645 ont été approuvées, soit moins de la moitié, d'après les données officielles.
“Je ne vois pas comment je pourrais un jour me permettre de déménager, il faudrait que mon salaire double” – Emre Berisha, taxi
À Belgrade, Stoisic vit une expérience similaire. “Acheter un bien immobilier semble toujours être une mission impossible. Peut-être que si je me marie et que j'ai des enfants, je pourrai obtenir un prêt pour les couples”, espère Stoisic.
En Serbie, le Parlement a récemment adopté des modifications à la loi sur les programmes de prêts subventionnés pour les citoyens âgés de 20 à 35 ans. Indépendamment de leur situation professionnelle, les primo-accédants peuvent demander un prêt subventionné par l'Etat pouvant atteindre 100 000 euros. L'apport personnel minimum n'est que de 1 % et le remboursement peut être étalé sur 40 ans. Des milliers de personnes ont déposé une demande et le dispositif a été critiqué pour son manque de durabilité.
Il existe deux autres types de prêts destinés aux couples qui ont des difficultés à acheter un logement, tous deux destinés aux villes et villages sous-développés. En 2021, le ministère du Bien-être rural a lancé un programme de petites subventions offrant 10 000 euros aux familles souhaitant acheter une maison en zone rurale. Cette aide est ouverte aux personnes de moins de 45 ans, y compris les couples mariés ou vivant en concubinage, les parents isolés et les jeunes agriculteurs. Les candidats doivent être locataires, titulaires d'un diplôme en médecine, pharmacie, agriculture ou médecine vétérinaire, ou exercer un métier artisanal compatible avec le fait de vivre à la campagne.
Au Kosovo, il n'existe actuellement aucun programme de logement spécifiquement destiné aux jeunes. Cependant, en décembre 2024, l'Assemblée du Kosovo a adopté le projet de loi sur le logement social et abordable. Cette loi jette les bases d'une stratégie nationale du logement sur huit ans et propose la création d'une agence du logement chargée de superviser et de centraliser sa mise en œuvre. Elle introduit des initiatives en matière de logement abordable, notamment des subventions pour l'achat d'appartements destinées aux jeunes parmi 17 groupes définis. La loi étend également les avantages du logement social aux personnes qui n'ont pas les moyens de se loger au prix du marché, en plafonnant le loyer à 30 % du revenu familial. Les jeunes ont récemment été inclus dans les catégories cibles, mais la loi ne prévoit pas encore de mesures concrètes leur étant destinées.
Les logements sociaux peuvent-ils être la solution ?
En Europe occidentale, le logement social n'est pas seulement destiné aux familles à faibles revenus, mais sert également de tremplin pour accéder au marché immobilier. La situation est très différente en Serbie, au Kosovo et en Albanie. Malgré un nombre croissant de personnes confrontées à des difficultés pour accéder à un logement abordable, les rares logements sociaux disponibles sont presque exclusivement réservés aux plus démunis. Même dans ce cas, les listes d'attente restent longues.
En Albanie, le logement social, public et privé, ne représente que 0,1 % du parc résidentiel total, selon un rapport de 2014 de la Commission économique des Nations unies pour l'Europe (la dernière analyse en date sur le sujet). En Serbie, l'Etat ne détient que 0,5 % du parc immobilier.
Dans une loi de 2016, la Serbie a remplacé le terme “logement social” par celui de “soutien au logement”. Cela comprend les logements sociaux loués à des familles à faibles revenus à des tarifs subventionnés, mais les locataires doivent toujours payer les factures d'électricité, d'eau et de chauffage. Pour beaucoup, en particulier les travailleurs saisonniers et les travailleurs informels, même le paiement des factures est inabordable. Beaucoup se retrouvent endettés et risquent d'être expulsés, selon A11, un groupe de défense des droits basé à Belgrade.
Le nombre de Serbes ayant besoin d'aide est en augmentation. Selon le ministère de la Construction, seuls les 10 % les plus riches peuvent louer ou acheter un logement sans difficultés financières.
“Il est clair que l'Etat doit aider des couches beaucoup plus larges de la population que celles qui vivent dans des conditions extrêmement difficiles”, avance Aksentijevic.
Au Kosovo, le logement social est réglementé par les municipalités et n'a pas encore été regroupé dans un programme national centralisé. Entre 2003 et 2024, la plupart des municipalités ont construit ou attribué des bâtiments distincts destinés spécifiquement au logement social. Selon les données du ministère de l'Environnement, de l'Aménagement du territoire et des Infrastructures (MESPI), 20 municipalités gèrent actuellement des programmes de logement social. Tous sont basés sur le même modèle : des bâtiments indépendants réservés aux bénéficiaires.
Comme en Albanie et en Serbie, le logement social au Kosovo est destiné à aider les citoyens vulnérables. Cependant, de nombreuses autres personnes n'ont pas les moyens d'accéder à la propriété.
En effet, ce problème devient un défi à travers toute l'Union européenne. Selon les données de l'Organisation de coopération et de développement économiques (OCDE), seuls 8 % du parc immobilier de l'UE sont classés comme logements sociaux. En 2022, 69 % de la population de l'UE vivait dans des logements occupés par leur propriétaire, tandis que les 31 % restants étaient locataires.
Entre 2015 et 2023, les prix de l'immobilier dans l'UE ont augmenté en moyenne de 47 %, tandis que les loyers ont augmenté de 18 %, selon le média grec Efsyn. Si aucun pays des Balkans occidentaux n'a enregistré de manifestations liées au logement ces dernières années, ce n'est pas le cas dans d'autres pays de l'UE.
L'Espagne a connu certaines des plus grandes manifestations en avril 2025. Des milliers de personnes ont défilé dans plus de 40 villes pour réclamer un meilleur équilibre entre le tourisme et la qualité de vie des habitants. Les manifestations se sont concentrées dans des zones très prisées comme les îles Canaries.
En 2023, l'Espagne a adopté une loi instaurant un système national de référence des loyers, qui fournit des données sur les loyers dans chaque région et prévoit des mesures telles que des allégements fiscaux pour les propriétaires qui proposent des loyers abordables. Dans les zones désignées comme zones à forte pression, les propriétaires de grands portefeuilles immobiliers ne sont pas autorisés à signer de nouveaux baux dont le loyer dépasse le prix de référence fixé pour leur région. Mais la crise en Espagne est loin d'être unique.
En Grèce, où le tourisme domine l'économie, la pénurie de logements est une source de frustration pour la population depuis plus de dix ans. Les prix de l'immobilier ont atteint leur sommet en 2024. Selon Efsyn, environ un tiers des Grecs consacrent plus de 40 % de leur revenu disponible au logement.
À l'inverse, l'Autriche est souvent citée comme un modèle en matière de politique municipale du logement. Vienne construit des logements sociaux depuis plus de 100 ans. Ce programme a été lancé par le Parti social-démocrate après que Vienne soit devenue un Etat fédéral en 1922. Il a d'abord été financé par la vente d'obligations, puis soutenu par les recettes municipales, notamment une taxe progressive spéciale sur les propriétaires fonciers et des taxes sur les produits de luxe, collectivement appelées “taxe Breitner”, introduites par le conseiller municipal Hugo Breitner.
Entre 2004 et 2019, Vienne a construit 220 000 appartements dans plus de 2 300 bâtiments municipaux. Aujourd'hui, environ un quart des deux millions d'habitants de Vienne vivent dans ces logements. Ils bénéficient de loyers modérés, d'un montant moyen de seulement 6,67 euros par mètre carré. Une telle réussite semble hors de portée pour la plupart des autres villes, tant dans l'Union européenne que dans les Balkans occidentaux.
*Les valeurs en euros sont arrondies et mises à jour en août 2025.
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