Wohnungskrise in den westlichen Balkanländern: ‚Ich gebe mehr als die Hälfte meines Gehalts für Miete und Nebenkosten aus‘

Dejana Stosic, 26, wohnt seit sieben Jahren zur Miete in der serbischen Hauptstadt Belgrad. Die aus einer kleinen Stadt im Süden des Landes stammende Stosic hat vor kurzem eine Stelle mit höherem Gehalt in einem Privatunternehmen gefunden. Aber die Lebenshaltungskosten sind nach wie vor hoch, und sie hat nicht vor, ihre derzeitige Wohngemeinschaft zu verlassen.

„Ich brauche anderthalb Stunden zur Arbeit, aber ich kann es mir nicht leisten, näher an das Büro zu ziehen, das sich in einem der teureren Viertel Belgrads befindet“, sagt sie. „Seit einigen Jahren gebe ich mehr als die Hälfte meines Gehalts für Rechnungen und Miete aus“.

Die in Belgrad ansässige und auf Stadtentwicklung spezialisierte Nichtregierungsorganisation Ministry of Space hat vor einigen Jahren eine Open-Source-Karte erstellt, die Miet- und Verkaufsangebote auf dem Belgrader Markt sammelt und sie zu den Durchschnitts- und Mediangehältern in Beziehung setzt. Wie sich herausstellt, ist Stosics Erfahrung nicht ungewöhnlich. In den meisten Teilen Belgrads zeigt die Karte rot an, was bedeutet, dass Wohnraum alles andere als erschwinglich ist.

Kürzlich hat die serbische Regierung ein Darlehensprogramm für Menschen zwischen 20 und 35 Jahren aufgelegt, die ihre erste Immobilie erwerben. Die Anzahlung beträgt nur ein Prozent. Um sich zu qualifizieren, musste eine Bürgerin oder ein Bürger jedoch zunächst einen langfristigen Arbeitsvertrag haben, während Arbeitslose eine Bürgschaft brauchten.

Nach zahlreichen Einwänden änderte die serbische Regierung im Mai das Gesetz, so dass auch Menschen mit befristeten Verträgen unter denselben Bedingungen wie Arbeitslose, die eine Bürgschaft benötigen, einen Antrag stellen können. Durch diese Änderung ist Stosic nun für die Regelung qualifiziert, denn das Hindernis, das ihr fehlender langfristiger Vertrag einst darstellte, ist überwunden.

Nach Angaben der Open-Source-Datenbank Numbeo kann die Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung im Zentrum Belgrads derzeit zwischen 600 und 1.200 EUR* kosten. In den Vororten Belgrads liegen die Preise für eine Ein-Zimmer-Wohnung ohne Nebenkosten zwischen 300 und 650 €.

Eurostat definiert erschwinglichen Wohnraum als Kosten in Höhe von weniger als 40 % des verfügbaren Einkommens eines Haushalts. Marko Aksentijevic von Ministry of Space stellt klar, dass diese Zahl die monatlichen Nebenkosten einschließt.

Das durchschnittliche Monatsgehalt in Serbien betrug im Dezember 2024 laut offiziellen Statistiken 837 €. Ein genaueres Abbild des typischen Einkommens ist der Medianlohn, der auch die Einkommensungleichheit verdeutlicht. Im Dezember 2024 betrug der Medianlohn in Serbien 677,60 €.

„Das bedeutet, dass eine dreiköpfige Familie in Belgrad mit zwei Medianeinkommen bis zu 400 Euro für Miete und Nebenkosten zahlen kann, ohne dass das eine finanzielle Belastung darstellt“, sagt Aksentijevic. Allerdings handelt es sich bei den Wohnungen, die derzeit zu diesem Preis angeboten werden, „meist um Einzimmerwohnungen“, fügt er hinzu. „Sie müssen sich also entscheiden, ob sie sich in einen kleinen Raum quetschen oder mehr bezahlen, als sie sich leisten können. Die Situation ist alarmierend.“

Aksentijevic erklärt, dass die meisten Menschen, die im öffentlichen Sektor, im Bildungswesen und im Dienstleistungssektor arbeiten, wo die Gehälter oft unter dem Durchschnitt liegen, es sich nicht leisten können, in der Nähe ihres Arbeitsplatzes zu wohnen.

Durch die Covid-19-Pandemie und den Krieg in der Ukraine haben sich die Lebenshaltungskosten erheblich erhöht. Damit hat sich die anhaltende Wohnungskrise in Europa verschärft.

„Die Mietpreise in Belgrad sind im Jahr 2022 sprunghaft angestiegen, in weniger als einem Jahr um bis zu 50 %. Der Anstieg wurde größtenteils durch die Ankunft tausender Russinnen und Russen verursacht, die aus ihrem Land flohen, nachdem Russland vor mehr als drei Jahren in die Ukraine einmarschiert ist“, erklärt City Expert, eine der größten Immobilienagenturen Serbiens, gegenüber K2.0. Nach diesem abrupten Anstieg gingen die Preise in den nächsten zwei Jahren allmählich zurück, und zwar um rund 20 % im Jahr 2023 und um weitere 10 % im Jahr 2024.

Bürger*innen des Kosovo ziehen in unbezahlbare städtische Gebiete

Das vergangene Jahr markierte einen Meilenstein in der Stadtentwicklung des Kosovo. Nach Angaben des UN-Programms UN-Habitat lebt erstmals die Mehrheit der Bevölkerung (50,2 %) in städtischen Gebieten, im Vergleich zu 38 % im Jahr 2011.

Der Krieg im Kosovo von 1998 bis 1999 hatte erhebliche Auswirkungen auf die Verfügbarkeit von Wohnraum. Nach Angaben von Kocani wurden 40 % der Wohnhäuser zerstört oder schwer beschädigt. Daraufhin zog ein Großteil der Landbevölkerung auf der Suche nach einer Unterkunft in die Städte.

„Infolgedessen nahm der informelle Wohnungsbau vor allem in den frühen 2000er Jahren erheblich zu“, fügt Koçani hinzu. „Dies war vor allem auf die schwache institutionelle Aufsicht und unzureichende Planung zurückzuführen.“

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Die städtischen Gebiete des Kosovo wurden immer dichter, dominiert von Wohnhäusern, die oft ohne Rücksicht auf Infrastrukturkapazitäten oder Planungsvorschriften gebaut wurden. Dies hat zu einer unkontrollierten Zersiedelung, einem wachsenden Druck auf die öffentlichen Dienste und einer Vertiefung der Entwicklungsunterschiede zwischen den Gemeinden geführt. In einigen Gebieten, insbesondere in Pristina, wurde in den letzten Jahren ein weiterer Bauboom verzeichnet. Nach den Daten von UN-Habitat, die K2.0 zur Verfügung gestellt wurden, ist die Gesamtzahl der Wohneinheiten um 41,3 % gestiegen, von 412.000 im Jahr 2011 auf 583.000 im Jahr 2024. Gleichzeitig hat sich die Zahl der leerstehenden Häuser und Wohnungen fast verdoppelt, von 99.808 im Jahr 2011 auf 182.849 im Jahr 2024.

Dieser Anstieg der Leerstandsquote ist eng mit der großen Diaspora des Kosovo verbunden. Hunderttausende von Kosovarinnen und Kosovaren leben und arbeiten im Ausland, insbesondere in Westeuropa. Viele von ihnen investieren in Immobilien in ihrer Heimatstadt als Altersvorsorge oder um ihre Familien zu unterstützen. Die betreffenden Immobilien bleiben oft die meiste Zeit des Jahres unbewohnt, da ihre Eigentümer*innen nur in den Ferien oder im Sommer zurückkehren. Solche Investitionen kurbeln den Bausektor an, verzerren aber auch den Wohnungsmarkt, da sie das Angebot verringern und so die Immobilienpreise in die Höhe treiben.

In Pristina beträgt die Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung laut Numbeo zwischen 225 € (in den Vororten) und über 300 € (im Stadtzentrum). Aus den Immobilienangeboten der Vermietungsagenturen geht hervor, dass es kaum Ein-Zimmer-Wohnungen für weniger als 300 Euro gibt. Eine Dreizimmerwohnung kostet außerhalb des Stadtzentrums in der Regel mehr als 300 EUR und in zentralen Gebieten mehr als 600 EUR.

Es gibt keine offiziellen Daten darüber, wie stark die Immobilienpreise im Kosovo in den letzten Jahren gestiegen sind. „Ich schätze, dass der Anstieg in den letzten Jahren zwischen 20 und 30 % lag“, sagt Driton Tafallari, Experte für Wohnungsbau und Stadtentwicklung.

Auch ohne offizielle Daten ist es offensichtlich, dass die Immobilienpreise im Kosovo stark gestiegen sind. Im Jahr 2014 konnte man eine 64 Quadratmeter große Wohnung in der „Rruga B“ für 720 Euro pro Quadratmeter kaufen. Heute liegt der Durchschnittspreis im selben Viertel bei über 1.300 EUR/m².

Abgesehen von der Erschwinglichkeit stellt Koçani fest, dass im Kosovo eine mangelhafte Infrastruktur weit verbreitet ist. Bei der Wasserversorgung, der Abwasserentsorgung, der Energieversorgung und im Verkehrswesen gibt es zahlreiche Probleme.

Das Kosovo weist das niedrigste Durchschnittsgehalt in der Region auf: 552 € netto, nach den jüngsten offiziellen Daten vom Dezember 2024. Albanien rangiert beim Einkommensniveau zwischen Belgrad und Pristina; der durchschnittliche Monatsverdienst ist etwa 30 % niedriger ist als in Serbien und 37 % höher als im Kosovo.

Aus Notwendigkeit bei den Eltern leben

Albanien sieht sich mit einer ähnlichen Wohnungskrise konfrontiert, bei der die Mieten in die Höhe schießen und die Löhne stagnieren. Trotz der regen Bautätigkeit und der rasanten Stadtentwicklung ist die Bezahlbarkeit ein großes Problem, vor allem in der Hauptstadt und insbesondere für junge Menschen.

Emre Berisha, ein 25-jähriger Taxifahrer aus Tirana, lebt wie 70 % der jungen Albaner*innen mit seinen Eltern in deren Haus. Während er an den bunten Fassaden Tiranas vorbeifährt, teilt er seine düstere Perspektive: „Ich weiß nicht, wie ich es mir jemals leisten soll, auszuziehen – dazu müsste sich mein Gehalt fast verdoppeln“, sagt Berisha.

Die Miete für eine Ein-Zimmer-Wohnung im Zentrum von Tirana kann laut Numbeo zwischen 500 und 900 Euro pro Monat kosten und sinkt in den Vororten auf 350-500 Euro. Diese Zahlen, in denen die Nebenkosten nicht enthalten sind, liegen bereits weit über dem Schwellenwert von 40 % des Monatseinkommens, der für die Definition von erschwinglichem Wohnraum gilt.

Tirana, Pristina und Belgrad sind die wirtschaftlichen Zentren ihrer jeweiligen Länder und ziehen viele junge Menschen an, die dort studieren und Arbeit suchen. Im Gegensatz zu Berisha können viele von ihnen dort nicht bei ihrer Familie wohnen und sind gezwungen zu mieten. „Wer keine Wohnung besitzt, dem machen die hohen Preise das Leben sehr schwer“, sagt Teuta Nunaj-Kortoçi, eine Wirtschaftswissenschaftlerin aus Albanien.

„Theoretisch besteht der einzige Ausweg aus dem Leben bei meinen Eltern darin, zu heiraten und einen Bankkredit aufzunehmen“, sagt Berisha. Eine solche Belastung lässt sich leichter auf zwei Personen verteilen.

Neben herkömmlichen Bankkrediten gibt es in Albanien ein Programm für zinsgünstige Kredite für junge Ehepaare, für das Berisha aber wahrscheinlich nicht in Frage kommen wird: Das 2018 eingeführte und 2020 überarbeitete Programm richtet sich weiterhin ausschließlich an Paare, wurde aber wegen seiner Unzulänglichkeiten vielfach kritisiert.

Im Jahr 2025 haben rund 1.200 Paare Zugang zu Sozialwohnungen in Tirana. Um sich zu qualifizieren, müssen sie nachweisen, dass ihre derzeitige Wohnung unter den Mindeststandards liegt.

Die Nachfrage nach dem Programm übersteigt bei weitem dessen Kapazität. Zwischen 2018 und 2022 wurden laut offiziellen Daten nur 2.652 von 7.645 Anträgen bewilligt – das sind weniger als die Hälfte.

In Serbien hat das Parlament kürzlich Änderungen zum Gesetz über subventionierte Darlehen für Bürger*innen zwischen 20 und 35 Jahren verabschiedet. Unabhängig vom Beschäftigungsstatus können Erstkäufer*innen von Immobilien bis zu 100.000 Euro an staatlich subventionierten Krediten beantragen. Die Mindestanzahlung beträgt nur ein Prozent, und die Rückzahlung kann über 40 Jahre verteilt werden. Tausende von Menschen stellten einen Antrag, und das Programm wurde als nicht nachhaltig kritisiert.

Im Kosovo gibt es derzeit keine Wohnungsbauprogramme speziell für junge Menschen. Im Dezember 2024 verabschiedete die Nationalversammlung des Kosovo jedoch den Gesetzesentwurf über sozialen und erschwinglichen Wohnraum. Das Gesetz legt den Grundstein für eine auf acht Jahre angelegte nationale Wohnungsbaustrategie und schlägt die Einrichtung einer Wohnungsbaubehörde vor, die die Umsetzung überwachen und zentralisieren soll. Es führt Initiativen für erschwinglichen Wohnraum ein, darunter Subventionen für den Erwerb von Wohnungen, die sich an junge Menschen aus 17 bestimmten Gruppen richten. Das Gesetz weitet außerdem die Sozialwohnungsbeihilfen auf diejenigen aus, die sich keine marktüblichen Wohnungen leisten können, und begrenzt die Miete auf 30 % des Familieneinkommens. Junge Menschen wurden neu als Zielkategorie aufgenommen, obwohl das Gesetz noch keine konkreten Maßnahmen für sie vorsieht.

Kann der soziale Wohnungsbau eine Lösung sein?

In Westeuropa ist der soziale Wohnungsbau nicht nur für einkommensschwache Familien gedacht, sondern auch als Sprungbrett für den Einstieg in den Immobilienmarkt. In Serbien, dem Kosovo und Albanien ist die Situation ganz anders. Trotz einer wachsenden Zahl von Menschen, die mit der Bezahlbarkeit von Wohnraum zu kämpfen haben, sind die wenigen verfügbaren Sozialwohnungen fast ausschließlich für die Ärmsten reserviert. Trotzdem gibt es noch lange Wartelisten.

In Albanien macht der öffentliche und private Sozialwohnungsbau nur 0,1 % des gesamten Wohnungsbestands aus, wie aus einem Bericht der UN-Wirtschaftskommission für Europa aus dem Jahr 2014 hervorgeht (die aktuellste Analyse zu diesem Thema). In Serbien besitzt der Staat nur 0,5 % des Immobilienbestands.

In einem Gesetz aus dem Jahr 2016 hat Serbien den Begriff „sozialer Wohnungsbau“ durch das Konzept der „Wohnunterstützung“ ersetzt. Dazu gehören Sozialwohnungen, die zu subventionierten Preisen an einkommensschwache Familien vermietet werden, wobei die Mietenden weiterhin für die Nebenkosten aufkommen müssen. Viele – insbesondere Saisonarbeitende und Personen mit informellem Arbeitsverhältnis – sind nicht einmal in der Lage, die Nebenkosten zu bezahlen. Oft sind sie verschuldet und von Zwangsräumung bedroht, so A11, eine in Belgrad ansässige Menschenrechtsgruppe.

Die Zahl der unterstützungsbedürftigen Serbinnen und Serben wächst. Nach Angaben des Bauministeriums können nur die wohlhabendsten 10 % eine Wohnung mieten oder kaufen, ohne in finanzielle Schwierigkeiten zu geraten.

„Es ist klar, dass der Staat viel breiteren Bevölkerungsschichten helfen muss, nicht nur denjenigen, die in extrem schwierigen Verhältnissen leben“, sagt Aksentijevic.

Im Kosovo wird der soziale Wohnungsbau von den Gemeinden geregelt und ist noch nicht in einem zentralisierten nationalen Programm konsolidiert. Zwischen 2003 und 2024 haben die meisten Gemeinden separate Gebäude speziell für den sozialen Wohnungsbau gebaut oder zugewiesen. Nach Angaben des Ministeriums für Umwelt, Raumordnung und Infrastruktur (MESPI) betreiben derzeit 20 Gemeinden Programme für den sozialen Wohnungsbau. Alle basieren auf demselben Modell: eigenständige Gebäude, die den Anspruchsberechtigten vorbehalten sind.

Wie in Albanien und Serbien ist der soziale Wohnungsbau im Kosovo zur Unterstützung sozial schwacher Bürger*innen gedacht. Aber auch viele andere sind nicht in der Lage, sich Wohneigentum zu leisten.

Dieses Problem wird in der gesamten Europäischen Union zu einer Herausforderung. Nach Angaben der Organisation für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung (OECD) sind nur 8 % des Wohnungsbestands in der EU als Sozialwohnungen eingestuft. Im Jahr 2022 lebten 69 % der EU-Bevölkerung in selbstgenutzten Wohnungen, während die restlichen 31 % zur Miete wohnten.

Zwischen 2015 und 2023 stiegen die Wohnungspreise in der EU um durchschnittlich 47 %, während die Mietkosten laut Efsyn um 18 % zunahmen. In keinem Land des westlichen Balkans waren in den letzten Jahren wohnungsbezogene Proteste zu verzeichnen – das ist in anderen EU-Ländern nicht der Fall.

In Spanien kam es im April 2025 zu einigen der größten Proteste. Tausende von Menschen demonstrierten in mehr als 40 Städten und forderten ein besseres Gleichgewicht zwischen Tourismus und Lebensqualität für die Einwohnenden. Die Proteste konzentrierten sich auf stark nachgefragte Orte wie die Kanarischen Inseln.

Im Jahr 2023 verabschiedete Spanien ein Gesetz, mit dem ein nationales Referenzsystem für Mietpreise eingeführt wurde, das Daten über die Mietkosten in jedem Gebiet liefert und Maßnahmen wie Steuererleichterungen für Vermietende vorsieht, die erschwingliche Mieten anbieten. In ausgewiesenen Gebieten, in denen besonders starker Druck herrscht, ist es Eigentümerinnen und Eigentümern großer Immobilienportfolios untersagt, neue Mietverträge zu unterzeichnen, die den für ihr Gebiet festgelegten Referenzpreis überschreiten. Doch die Krise in Spanien ist bei weitem kein Einzelfall.

In Griechenland, wo der Tourismus die Wirtschaft dominiert, ist der Wohnungsmangel seit über einem Jahrzehnt eine Quelle der öffentlichen Frustration. Die Immobilienpreise erreichten im Jahr 2024 ihren Höchststand. Nach Angaben von Efsyn gibt etwa ein Drittel der griechischen Bevölkerung mehr als 40 % ihres verfügbaren Einkommens für das Wohnen aus.

Umgekehrt wird Österreich oft als Vorbild für die kommunale Wohnungspolitik angeführt. In Wien wird seit über 100 Jahren sozialer Wohnungsbau betrieben. Das Programm wurde von der Sozialdemokratischen Partei ins Leben gerufen, nachdem Wien im Jahr 1922 ein Bundesland geworden war. Es wurde zunächst durch den Verkauf von Anleihen finanziert. Später wurde es durch kommunale Einnahmen, einschließlich einer speziellen progressiven Steuer für Vermieter und Steuern auf Luxusgüter – allgemein bekannt als „Breitner-Steuer“, eingeführt von Stadtrat Hugo Breitner – unterstützt.

Zwischen 2004 und 2019 wurden in Wien 220.000 Wohnungen in mehr als 2.300 städtischen Gebäuden gebaut. Heute leben etwa ein Viertel der zwei Millionen Einwohnenden Wiens in diesen Wohnungen. Sie profitieren von niedrigen Mieten, die im Durchschnitt nur 6,67 € pro Quadratmeter betragen. Eine solche Erfolgsgeschichte scheint für die meisten anderen – sowohl in der EU als auch in den westlichen Balkanstaaten – unerreichbar zu sein.

*Die Wechselkurse in Euro sind gerundet und auf den Stand von August 2025 aktualisiert.

👉 Originalartikel auf Kosovo 2.0

🤝 Dieser Artikel ist das Ergebnis einer gemeinsamen Arbeit im Rahmen des Pulse-Projekts