La crisi immobiliare nei Balcani occidentali: “Spendo più della metà del mio stipendio in bollette e affitto”

Da sette anni, Dejana Stosic, 26 anni, vive in affitto a Belgrado. Originaria di una cittadina del sud del paese ha trovato lavoro di recente presso un’azienda privata e ha ora ha uno stipendio più alto di quello precedente, anche se il suo contratto è a tempo determinato. Il costo della vita nella capitale serba, però, rimane alto e, per il momento, Stosic non ha in programma di lasciare l’alloggio condiviso in cui abita. 

“Ci impiego un’ora e mezza per arrivare a lavoro, ma non posso permettermi di trasferirmi vicino all’ufficio perché si trova in uno dei quartieri più cari di Belgrado”, racconta. “Da alcuni anni ormai spendo più della metà del mio stipendio in bollette e affitto”.

Qualche anno fa, il Ministero dello spazio, un’ong di Belgrado specializzata nello sviluppo urbano, ha creato una mappa open-source che riunisce liste di abitazioni in affitto e in vendita nel mercato belgradese mettendole in relazione con i salari medi e mediani. Ne risulta che l’esperienza di Stosic non è insolita. Molte zone di Belgrado sono indicate sulla mappa in rosso: questo indica che il costo degli alloggi è tutt’altro che abbordabile.

Di recente il governo serbo ha lanciato un programma di prestiti destinato alle persone tra i 20 e i 35 anni che stanno acquistando la loro prima casa. L’acconto richiesto è solo dell’uno per cento. Inizialmente, per accedervi era necessario un contratto a lungo termine, mentre i disoccupati potevano partecipare solo se affiancati da un garante.

A maggio scorso, dopo un’ondata di proteste, il governo serbo ha cambiato la legge permettendo anche a coloro in possesso di un contratto a tempo determinato di fare domanda alle stesse condizioni previste per i disoccupati. Questo cambiamento significa che ora Stosic può accedere al programma.

Secondo Numbeo, un database open-source, affittare un bilocale nella zona centrale di Belgrado può costare dai 600 ai 1.200 euro al mese*. Nella periferia, invece, i prezzi variano dai 300 ai 650 euro per un bilocale, escluse le utenze.

Eurostat, l’ufficio statistico dell’Unione europea, definisce un alloggio “accessibile” quando il suo costo non supera il 40 per cento del reddito disponibile di una famiglia. Marko Aksentijevic, del Ministero dello spazio, precisa che questa soglia include anche le bollette mensili.

A dicembre 2024, secondo le statistiche ufficiali, lo stipendio medio mensile in Serbia ammontava all’equivalente di 837 euro. Un indicatore più accurato del reddito tipico è però il salario mediano, che mette in evidenza anche le disuguaglianze di reddito. A dicembre 2024, il salario mediano in Serbia equivaleva a 677,60 euro.

“Questo significa che una famiglia di tre persone a Belgrado, con due stipendi mediani, può pagare fino a 400 euro al mese per affitto e bollette, senza subire una pressione finanziaria eccessiva”, spiega Aksentijevic. Gli appartamenti pubblicizzati a quella cifra, però, sono “quasi tutti monolocali”, aggiunge. “Le famiglie sono costrette a scegliere: vivere stipati in uno spazio troppo piccolo o pagare più di quanto possano realmente permettersi. La situazione è allarmante”.

Aksentijevic spiega che la maggior parte di coloro che lavorano nel settore pubblico, in quello dell’istruzione e nel settore terziario, dove i salari sono spesso inferiori alla media, non possono permettersi di vivere vicino al loro posto di lavoro.

La pandemia di Covid-19, insieme alla guerra in Ucraina, ha contribuito in modo significativo all’aumento del costo della vita e all’aggravarsi della crisi abitativa in Europa.

“A Belgrado, i costi dell’affitto hanno avuto un’impennata nel 2022, aumentando del 50 per cento in meno di un anno. Questo rincaro è legato all’arrivo di migliaia di cittadini in fuga dalla Russia, dopo l’invasione dell’Ucraina”, ha raccontato City Expert, una delle agenzie immobiliari più grandi della Serbia, al giornale online Kosovo 2.0.

In città come Belgrado, Tirana e Pristina, il costo dell’affitto insieme a quello delle bollette può superare i salari medi. Il crescente divario tra domanda e offerta porta i costi del mutuo e dell’affitto ancora più in alto. Questo sta rendendo il mercato immobiliare sempre meno accessibile, soprattutto per i giovani.

In Kosovo la gente si sposta verso aree urbane proibitive

Secondo i dati forniti dal programma delle Nazioni Unite per gli insediamenti umani (Un-Habitat), lo scorso anno ha segnato una tappa fondamentale nello sviluppo urbano del Kosovo. Per la prima volta, più della metà della popolazione (il 50.2 per cento) vive nelle aree urbane, un numero ben diverso da quello del 2011, quando era solo il 38 per cento.

“Questo rappresenta un importante cambio di direzione verso la vita urbana e riflette cambiamenti socio-economici più ampi in tutto il paese”, ha raccontato Besnike Koçani, di Un-Habitat, a Kosovo 2.0.

La guerra del Kosovo (1998-1999) ha avuto un impatto significativo sulla disponibilità degli alloggi: secondo Koçani, il 40 per cento delle abitazioni è stato distrutto o gravemente danneggiato. In risposta, parte della popolazione rurale si è spostata verso le città, in cerca di rifugio.

“Di conseguenza, il panorama abitativo ha registrato un notevole aumento dell’abuso edilizio, in particolare nei primi anni 2000”, aggiunge Koçani. “Questo è avvenuto principalmente a causa del debole controllo istituzionale e di una pianificazione urbana insufficiente”.

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Le aree urbane del Kosovo sono diventate più dense, dominate da condomini spesso costruiti senza tenere in considerazione la capacità infrastrutturale o i piani regolatori. Questo ha portato a un’espansione urbana incontrollata, una pressione crescente sui servizi pubblici e allo sviluppo delle disparità tra i diversi comuni. Negli ultimi anni alcune aree, specialmente quella di Pristina, hanno vissuto un boom edilizio. Secondo i dati di Un-Habitat, il numero totale di unità abitative è cresciuto del 41.3 per cento: da 412mila nel 2011 a 583mila nel 2024. Contemporaneamente, il numero di case e appartamenti vuoti si è quasi raddoppiato, da 99,808 nel 2011 a 182,849 nel 2024.

L’aumento dei tassi di sfitto è strettamente legato alla grande diaspora del Kosovo. Centinaia di migliaia di kosovari vivono e lavorano all’esterno, soprattutto in Europa occidentale. Molti di loro investono in immobili nelle loro città natìe, come piano futuro per la pensione o per sostenere le proprie famiglie. Le proprietà in questione rimangono spesso vuote per gran parte dell’anno, poiché i proprietari vi fanno ritorno solo durante le vacanze o nei mesi estivi. Questi investimenti stimolano il settore edilizio, ma alterano il mercato immobiliare riducendo l’offerta e facendo salire i prezzi.

Secondo Numbeo, affittare un bilocale a Pristina costa tra i 225 euro (nelle zone periferiche) e i 300 euro e oltre (in centro città). Le inserzioni delle agenzie immobiliari mostrano che i bilocali a meno di 300 euro sono quasi inesistenti. Un appartamento con tre camere da letto viene solitamente affittato a oltre 300 euro nelle zone periferiche e a più di 600 euro nelle aree centrali.

Non ci sono dati ufficiali che stabiliscono a quanto ammonta l’aumento dei prezzi immobiliari in Kosovo negli ultimi anni. “Secondo la mia stima, l’aumento è stato tra il 20 e il 30 per cento”, dice Driton Tafallari, esperto di immobili e sviluppo urbano.

Anche in assenza di dati ufficiali, è evidente che i prezzi degli immobili in Kosovo hanno subito un brusco aumento. Nel 2014, un appartamento di 64 metri quadrati in “Rruga B” a Pristina è stato acquistato per 720 euro al metro quadro. Oggi il prezzo medio nello stesso quartiere supera i 1.300 euro al metro quadro.

Tralasciando l’accessibilità economica, Koçani fa notare che le infrastrutture al di sotto dello standard sono molto diffuse in Kosovo. Ci sono problemi con la fornitura di acqua, con la fognatura, l’energia e il trasporto.

Secondo i dati ufficiali più recenti, risalenti al dicembre 2021, il Kosovo registra lo stipendio mensile medio più basso della regione: 552 euro netti. L’Albania si colloca a metà strada tra Belgrado e Pristina in termini di reddito, con una retribuzione mensile media circa il 30 per cento inferiore rispetto alla Serbia, e del 37 per cento superiore rispetto al Kosovo.

Vivere con i genitori per necessità

Anche l’Albania sta affrontando una crisi immobiliare simile, con affitti alle stelle e stipendi stagnanti. Nonostante un’edilizia incontrollata e uno sviluppo urbano rapido, l’accessibilità economica rappresenta un grosso problema, specialmente nella capitale e soprattutto per i giovani.

Emre Berisha, un taxista venticinquenne di Tirana, vive con i suoi genitori nella casa di famiglia, come il 70 per cento dei giovani albanesi. Al volante, tra l’architettura colorata di Tirana, condivide il suo triste punto di vista. “Non vedo come riuscirò mai a permettermi di andare a vivere da solo. Il mio stipendio dovrebbe almeno raddoppiare”, dice Berisha.

Affittare un bilocale nella zona centrale di Tirana può costare tra i 500 e i 900 euro al mese, mentre in periferia i prezzi scendono a 350-500 euro, secondo Numbeo. Questi dati, che escludono le utenze, superano già di gran lunga la soglia dell’alloggio “economicamente accessibile”.

Tirana, Pristina e Belgrado sono i centri economici dei rispettivi paesi e attirano un gran numero di giovani che si spostano lì per studiare e cercare opportunità lavorative. Diversamente da Berisha, però, molti di loro non hanno una casa di famiglia in città e sono costretti ad affittare. “Non possedere un appartamento, unito ai prezzi elevati, rende la vita molto difficile per queste persone”, afferma così Teuta Nunaj-Kortoçi, economista albanese.

“Teoricamente, l’unico modo per andare via da casa dei miei genitori è sposarmi e ottenere un prestito bancario”, dice Berisha. Un carico del genere è ovviamente più sostenibile se si è in due. Al di là dei prestiti bancari tradizionali, è comunque probabile che Berisha non possa accedere al programma di prestiti agevolati dell’Albania destinato alle giovani coppie sposate. Lanciato nel 2018 e rivisto nel 2020, il programma continua a rivolgersi esclusivamente alle coppie, ma ha ricevuto ampie critiche per le sue carenze.

Intanto, nel 2025, circa 1200 coppie hanno avuto accesso agli alloggi popolari di Tirana. Per poterne beneficiare, devono dimostrare che la loro abitazione attuale non rispetta gli standard minimi di abitabilità. La domanda per questo tipo di sostegno supera di gran lunga la disponibilità del sistema. Tra il 2018 e il 2022, solo 2.652 domande su 7.645 sono state approvate: meno della metà, secondo i dati ufficiali.

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“Non vedo come riuscirò mai a permettermi di andare a vivere da solo. Il mio stipendio dovrebbe almeno raddoppiare” – Emre Berisha, taxista

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In Serbia, il parlamento ha recentemente approvato degli emendamenti alla legge sui programmi di prestiti agevolati destinati ai cittadini tra i 20 e i 35 anni. Indipendentemente dalla condizione lavorativa, chi acquista la prima casa può fare domanda per un prestito sovvenzionato dallo stato fino a 100mila euro. L’anticipo minimo richiesto è solo dell’uno per cento, e la restituzione può essere dilazionata fino a 40 anni. Migliaia di persone hanno presentato domanda, ma il programma è stato criticato per la sua scarsa sostenibilità.

Ci sono altri due tipi di prestiti disponibili per le coppie che fanno fatica a comprare una casa di proprietà, entrambi destinati a cittadine e villaggi poco sviluppati. Nel 2021, il ministero del benessere rurale ha lanciato un programma di microprestiti che offre 100mila euro alle famiglie che desiderano acquistare una casa in aree rurali. L’opportunità è riservata a persone sotto i 45 anni, comprese le coppie sposate o conviventi, genitori single e giovani agricoltori. I candidati devono essere affittuari al momento della domanda e possedere una laurea in medicina, farmacia, agricoltura, medicina veterinaria oppure svolgere mestieri artigianali o professioni compatibili con la vita di campagna.

Attualmente in Kosovo non sono presenti programmi abitativi specifici per i giovani. Nel dicembre 2024, però, l’assemblea della Repubblica del Kosovo ha passato la proposta di legge sull’edilizia sociale e accessibile. La legge pone le basi per una strategia immobiliare nazionale della durata di otto anni e propone la creazione di un’agenzia per la casa per monitorare e centralizzare l’attuazione delle misure. Introduce iniziative per l’alloggio accessibile, tra cui sussidi per l’acquisto di appartamenti destinati anche ai giovani, una delle 17 categorie di beneficiari individuate.

La legge estende inoltre i benefici dell’edilizia sociale a chi non può permettersi un’abitazione ai prezzi di mercato, fissando l’affitto massimo al 30 per cento del reddito familiare. I giovani sono stati inseriti per la prima volta tra le categorie destinatarie, anche se il testo non prevede ancora misure concrete specifiche per loro.

L’edilizia popolare può fornire una soluzione?

In Europa occidentale le costruzioni di edilizia sociale non sono destinate solamente alle famiglie a basso reddito, ma sono considerate un trampolino di lancio per l’entrata nel mercato immobiliare. La situazione è un po’ diversa in Serbia, Kosovo e Albania. Nonostante un numero crescente di persone fatichi a permettersi un alloggio, il limitato patrimonio di edilizia sociale è destinato quasi esclusivamente ai nuclei in condizioni di grave povertà. Anche in questi casi, però, le liste d’attesa restano molto lunghe.

Secondo un rapporto del 2014 della Commissione economica per l'Europa delle Nazioni Unite (l’analisi più recente disponibile), in Albania l’edilizia sociale, sia pubblica che privata, corrisponde solo allo 0.1 per cento dello stock residenziale totale. In Serbia, lo stato possiede solo lo 0.5 per cento dello stock immobiliare.

In una legge del 2016 la Serbia ha sostituito il termine “edilizia sociale” con il concetto di “sostegno abitativo”. Questo comprende appartamenti sociali affittati a famiglie a basso reddito a tariffe agevolate, anche se gli inquilini devono comunque farsi carico delle utenze. Per molti, in particolare lavoratori stagionali e informali, anche il pagamento delle bollette risulta insostenibile. Secondo A11, un’organizzazione per i diritti con sede a Belgrado, molti finiscono per indebitarsi e rischiano lo sfratto.

Il numero di cittadini serbi che necessitano di supporto è in aumento. Secondo il ministero dell’edilizia solo il dieci per cento della popolazione può permettersi di affittare o acquistare un’abitazione senza subire difficoltà economiche.

“È chiaro che lo stato deve aiutare fasce più ampie della popolazione rispetto a quelle che vivono in condizioni estremamente difficili”, afferma Aksentijevic. 

In Kosovo, l’edilizia sociale è regolata dai singoli comuni e non è ancora stata consolidata in un programma nazionale centralizzato. Tra il 2003 e il 2024 la maggior parte dei comuni ha costruito o destinato edifici specificamente all’edilizia sociale. Secondo i dati del ministero dell’ambiente, della pianificazione territoriale e delle infrastrutture (Mespi), attualmente sono 20 i comuni che gestiscono programmi di edilizia sociale. Tutti seguono lo stesso modello: edifici autonomi riservati ai beneficiari.

Come in Albania e in Serbia, l’edilizia sociale in Kosovo ha lo scopo di sostenere i cittadini più vulnerabili. Molti altri, però, non sono in grado di permettersi la proprietà di una casa.

A dirla tutta, questo problema sta diventando una sfida anche all’interno dell’Unione europea. Secondo i dati dell’Organizzazione per la cooperazione e lo sviluppo economici (Ocse), solo l’otto per cento del patrimonio abitativo dell’Ue è classificato come edilizia sociale. Nel 2022, il 69 per cento della popolazione dell’Ue viveva in case di proprietà, mentre il restante 31 per cento era in affitto.

Secondo il giornale greco Efsyn, tra il 2015 e il 2023 i prezzi degli alloggi nell’Ue sono cresciuti in media del 47 per cento, mentre i costi degli affitti sono aumentati del 18 per cento. Sebbene nei Balcani occidentali nessun paese abbia registrato proteste legate alla questione abitativa negli ultimi anni, la situazione è ben diversa in altri stati dell’Ue.

La Spagna ha attraversato dei grandi moti di proteste nell'aprile del 2025. Migliaia di persone hanno marciato in più di 40 città, chiedendo un miglior equilibrio tra il turismo e la vivibilità per i residenti. Le proteste si sono concentrate nei luoghi con maggior afflusso turistico, come le Isole Canarie.

Nel 2023, la Spagna ha adottato una legge che stabilisce un sistema di riferimento nazionale per i prezzi degli affitti, fornendo dati per ciascuna zona e introducendo misure come agevolazioni fiscali per i proprietari che offrono affitti accessibili. Nelle zone più richieste, ai grandi proprietari immobiliari è vietato stipulare nuovi contratti di locazione che superino il prezzo di riferimento stabilito per l’area. La crisi abitativa in Spagna, però, non rappresenta un caso isolato.

In Grecia, dove il turismo è la colonna portante dell’economia, la carenza di alloggi è fonte di frustrazione pubblica da oltre un decennio. I prezzi delle proprietà hanno raggiunto il picco nel 2024. Secondo Efsyn, circa un terzo dei residenti spende più del 40 per cento del proprio reddito disponibile per l’abitazione.

Al contrario, l’Austria è spesso citata come modello di politica abitativa comunale. Vienna costruisce alloggi sociali da oltre 100 anni. Il programma è stato avviato dal Partito socialdemocratico nel 1922, dopo che Vienna è diventata uno degli stati federali che formano l’Austria. Inizialmente finanziato attraverso l’emissione di obbligazioni il progetto è stato poi sostenuto con entrate comunali, tra cui una tassa progressiva speciale sulla proprietà della casa e imposte sui beni di lusso, conosciute come “tassa Breitner”, dal nome del consigliere Hugo Breitner che le introdusse a partire dal 1923.

Tra il 2004 e il 2019 Vienna ha costruito 220mila appartamenti distribuiti in oltre 2.300 edifici municipali. Oggi, circa un quarto dei due milioni di abitanti della capitale austriaca vive in questi alloggi, beneficiando di affitti contenuti, con una media di soli 6,67 euro al metro quadrato. Un successo di questo tipo appare fuori portata per la maggior parte degli altri paesi, sia nell’Ue che nei Balcani occidentali.

 *I valori del cambio in euro sono arrotondati e aggiornati ad agosto 2025. 

👉 L'Articolo originale su Kosovo 2.0

🤝 Questo articolo è il risultato di un lavoro collettivo realizzato attraverso il progetto Pulse