Überall leere Türme: Tiranas rasanter Bauboom

Das Zentrum von Tirana ist ein dicht besiedelter Raum voller Gebäude, Menschen, Autos, Fahrräder und Elektroroller. Zu Stoßzeiten fällt kaum auf, wie breit die Boulevards sind, so überfüllt sind sie. Architektur aus verschiedenen Epochen prägt das Stadtbild, aber besonders auffällig sind die zahlreichen Wolkenkratzer. Alle neu, alle imposant, alle recht außergewöhnlich.

Es handelt sich um Projekte der sogenannten „Archistars“ wie Stefano Boeri (in Italien vor allem bekannt für den „Vertikalen Wald“ in Mailand), Marco Casamonti, das niederländische Büro MVRDV und die belgische Agentur 51N4E. Renommierte Namen, innovative und umweltbewusste Projekte, wie es heißt.

Der derzeitige Ministerpräsident Edi Rama „hat renommierten Architekten geholt, um diese Stadtentwicklung zu rechtfertigen“, erzählt uns Erblin Vukaj, Journalist der unabhängigen Zeitung Citizens, während wir an einer in dieser Hinsicht symbolträchtigen Kreuzung stehen. Wir befinden uns im zentralen Stadtteil Blloku zwischen den Straßen Rruga Brigada VIII und Rruga Vaso Pasha. Von hier aus haben wir unseren Spaziergang in Begleitung von Vukajs Kollegin Elira Kadriu begonnen. 

Im selben Viertel stehen kleine Villen, die wahrscheinlich Führungskräften der Sozialistischen Partei zu Zeiten des Regimes (1944-1990) gehörten, neben Gebäuden, die nach dessen Ende entstanden sind.  Dazu gehören imposante Bauwerke wie der Blloku Cube von Stefano Boeri, der Sitz der Credins Bank, der vom albanischen Architekturbüro Atelier 4 entworfen wurde, und zwei weitere Wolkenkratzer, die derzeit vom Architekturbüro Marco Casamonti gestaltet werden.

Vom Balkon eines alten Gebäudes hängt ein Transparent, auf dem gegen die Baupolitik der Regierung protestiert wird. Etwas weiter zeigt uns Vukaj ein Gebäude, das abgerissen werden soll, um Platz für einen weiteren Turm zu schaffen. Parks oder Radwege gibt es in der Umgebung keine.

Hinter den imposanten Fassaden verbirgt sich jedoch vor allem Leere. Nach Angaben des albanischen Statistikamtes (INSTAT) stand 2023 jede dritte Wohnung in Albanien leer. Die albanische Journalistin Ola Xama berichtete 2024, dass es in der Provinz Tirana über 85.000 leer stehende Häuser gab, davon allein 52.000 in der Hauptstadt. Bei der derzeitigen Bevölkerungswachstumsrate würde es „45 Jahre dauern”, um all diese Wohnungen mit Leben zu füllen, erklärt sie.

Die Zahl ist im Vergleich zur vorherigen Volkszählung (2011) deutlich gestiegen - damals stand jede fünfte Wohnung (21,6 Prozent) leer. Und das in einem Land, das sich entvölkert: Zwischen 2011 und 2023 hat Albanien fast eine halbe Million Menschen verloren.

Die Bautätigkeit hingegen hält unvermindert an. Während 2015 Baugenehmigungen für neue Wohngebäude mit einer Fläche von 50 Quadratkilometern erteilt wurden, betrug die Fläche 2022 bereits 2.071 Quadratkilometer: mehr als 40 Mal so viel, und so wird es auch in den folgenden Jahren bleiben.

Das steigende Angebot bei einem Rückgang der Nachfrage sollte eigentlich zu einem Preisrückgang führen. Stattdessen steigen die Immobilienpreise unaufhaltbar weiter - ganz im Gegensatz zu den Löhnen.

In Tirana sind laut Angaben der Bank von Albanien die Immobilienpreise in den ersten sechs Monaten des Jahres 2025 um 5,1 Prozent und auf Jahresbasis um 32,6 Prozent gestiegen.

Während eine Wohnung in den zentralsten Stadtvierteln 2011 noch zwischen 700 und 2.500 Euro pro Quadratmeter kostete, liegt die Preisspanne heute bei 2.500 bis 4.500 Euro pro Quadratmeter.

In Albanien beträgt das durchschnittliche Bruttomonatseinkommen 82.000 Lek (850 Euro); der monatliche Mindestlohn ist seit Januar 2026 von 40.000 auf 50.000 Lek (518 Euro) gestiegen, bleibt aber nach Moldawien und der Ukraine einer der niedrigsten in Europa.

In Tirana ist es heute schwierig, wenn nicht sogar unmöglich, eine Zweizimmerwohnung unter 600 Euro zu finden.

Auslöser für diesen Bauboom war eine Politik, die während Edi Ramas Amtszeit (zwischen 2000 und 2011 Bürgermeister der Stadt und seit 2013 Premierminister) von der Sozialistischen Partei begonnen und dann von seinem Nachfolger und Parteikollegen Erion Veliaj fortgesetzt wurde. Dieser sitzt heute wegen Korruption und Geldwäsche in Haft. 

Darüber hinaus wurde 2017 der Stadtentwicklungsplan „Tirana 2030” verabschiedet, dessen symbolträchtiges Datum auch den Beitritt Albaniens zur EU markieren soll. Der von Stefano Boeri Architetti unterzeichnete Plan sieht eine vertikale Entwicklung der Stadt vor. So sollen Flächen für Plätze und Grünflächen geschaffen und der Verkehr durch den Ausbau des öffentlichen Nahverkehrs und von Radwegen entlastet werden. Die Realität sieht jedoch ganz anders aus.

Italienische Stadtentwicklungspläne für Tirana

„Der Plan Tirana 2030 ermöglicht viele neue Bauvorhaben und wird zur Verdichtung der Stadt führen”, erklärt uns die Architektin und Forscherin Dorina Pllumbi, die sich lange mit diesem Thema beschäftigt hat. „Früher durften Gebäude in Tirana nicht höher als sieben Stockwerke sein, in einigen Fällen neun.” Heute ist das höchste bereits fertiggestellte Gebäude das Downtown One mit 40 Stockwerken und es gibt bereits genehmigte Projekte, die mehr als 70 Stockwerke haben werden.

„Historische Gebäude wurden in dem Plan völlig außer Acht gelassen“, fährt Pllumbi fort, „wunderschöne Einfamilienhäuser wurden skrupellos abgerissen. Die Stadt verändert sich rasant, und das hat Auswirkungen auf die Menschen, die in vielen Fällen jegliche Verbindung zu ihren Nachbar*innen und ihrem Viertel verloren haben.“

Gentrifizierung ist zwar ein Phänomen, das mittlerweile in vielen europäischen Städten bekannt ist, aber in Tirana hat es einen anderen Charakter. Wir sind daran gewöhnt, dass Städte einen Teil ihrer Bevölkerung verlieren, um Platz für eine andere soziale Schicht oder Tourist*innen zu schaffen, aber der Fall Tirana ist anders. Für wen wird die Stadt jetzt also umgestaltet?

„Ich habe den Eindruck, dass Rama die Fassade dieser Stadt verändern will, um sich ein Denkmal zu setzen. Ein Ego-Problem, ohne richtigen Stadtentwicklungsplan und ohne Rücksicht auf das ästhetische Gleichgewicht, wodurch unser kollektives Gedächtnis zerstört wird. Nützen tut das vor allem der Geldwäsche“, erklärt Vukaj, während er uns das Stadtzentrum zeigt.

Das Thema Geldwäsche taucht in allen Gesprächen in Tirana auf, ohne dass jedoch jemand konkrete Beweise dafür vorgelegt hätte. Vergangenen September wurde ein Bericht der Friedrich-Ebert-Stiftung mit dem bezeichnenden Titel „Geldwäsche im Immobiliensektor: ihre Auswirkungen auf das sozioökonomische Leben in Albanien“ veröffentlicht. Der Bericht stützt sich auf Daten, die nicht immer überprüft werden können, und schätzt, dass Korruption und Steuerhinterziehung in Albanien „im Zeitraum 2015-2024 mindestens 8,168 Milliarden Euro an Einnahmen generiert haben”, vor allem im Bausektor.

„In den letzten Jahren ist durch den albanischen Immobilienmarkt eine Situation entstanden, die sich nicht mit den normalen Mechanismen eines freien und wettbewerbsorientierten Marktes erklären lässt”, heißt es in dem Bericht. „[…] Die Immobilienpreise sind in den letzten 10 Jahren schneller gestiegen, insbesondere zwischen 2021 und 2024. Theoretisch und logischerweise tritt ein solcher Preisanstieg bei gleichzeitig steigendem Marktangebot auf, wenn der Markt von Faktoren beeinflusst wird, die so stark sind, dass sie das typische Verhältnis zwischen Angebot, Nachfrage und Preis verzerren.”

Vor genau einem Jahrhundert, im Jahr 1925, begann das Projekt zur Planung des Zentrums von Tirana durch italienische Architekten und Stadtplanerinnen, die vom faschistischen Regime entsandt worden waren. Die Namen Armando Brasini und Gherardo Bosio sind in der Stadt wohlbekannt. Entlang der Straßen ist der Stil der Gebäude aus dieser Zeit leicht zu erkennen, wie beispielsweise das Büro des Premierministers, die Piazza Madre Teresa (ehemals Piazza Vittorio Emanuele III) oder der Sitz der Technischen Hochschule (ehemals Casa del fascio): allesamt Entwürfe von Bosio, die nur wenige Schritte voneinander entfernt liegen.

Heute wiederholt sich die Geschichte, „mit einer gewissen Ironie”, wie Vukaj bemerkt. Aber auf subtilere Weise. „Ich betrachte das als eine Art Kolonialismus”, bemerkt Dorina Pllumbi. „Natürlich nicht im klassischen Sinne, sondern eher als eine mildere Form von ‚Macht-Kolonialismus’, wie ich sie heute zwischen vielen Ländern beobachte.” Während unseres Gesprächs erwähnt Pllumbi auch die  „verinnerlichte Unterlegenheit”, die Albanien gegenüber Ausländern entwickelt hat, insbesondere gegenüber „Westlern”.

Ein Beispiel für dieses Phänomen ist der Pavillon der Biennale von Venedig 2025: Er war eigentlich der albanischen Architektur gewidmet, wurde jedoch von der Schweizerin Anneke Abhelakh kuratiert und zeigte alles andere als albanische Architektur. Der Pavillon trug den Titel „Building Architecture Culture“, so „als hätte es vorher überhaupt keine Architektur in Albanien gegeben, als wäre das hier eine tabula rasa“, erklärt Pllumbi.

Am Ende unseres Spaziergangs zeigt uns Vukaj Fotos und Entwürfe des Architekturfestivals „Bukë dhe Zemër“ (Brot und Herz), um uns zu verdeutlichen, wie abgehoben diese Immobilienprojekte sind. Der Eindruck entsteht, dass die Stadt und das Land selbst mittlerweile zur Spielwiese für Architekt*innen und Bauunternehmende geworden sind, die sich damit eine goldene Nase verdienen. 

Premierminister Rama behauptet hingegen, dass diese neue Entwicklung, die Öffnung des Marktes und der Eintritt ausländischer Investoren und Designer eine Form der Rückeroberung von „Individualismus“ für die Albaner*innen sei. Eine Theorie, die Pllumbi nicht teilt: „In Albanien fällt es schwer, über kollektive Aktionen zu sprechen, weil viele dann sagen, oh nein, das haben wir doch schon versucht und es war eine Katastrophe. Stattdessen soll es heute keinen anderen Weg als den des Individualismus geben. Aber ich versuche,  eine andere Form von Gemeinschaft mit meiner Arbeit zu schaffen. Genau wie viele andere Aktivist*innen und Intellektuelle auch, oder Gruppen wie ATA. Die Generation unserer Eltern hat erlebt, wie der Staat die Ideologie des Kollektivismus genutzt hat, um seine Macht über die Bevölkerung und das Land auszuüben. Andere kommunale Formen der Selbstverwaltung haben gelitten und konnten sich in diesem System nicht entwickeln. Aber jetzt können wir die Gestaltung unserer Stadt als etwas Kollektives begreifen, das Einfluss auf unser Alltagsleben hat.“ 

Die von der Sozialistischen Partei verfolgte Stadtentwicklung verändert zwar das Gesicht der Stadt, löst jedoch nicht ihre Probleme.

Überall an den Hausfassaden hängen Wassertanks, weil fließend Wasser nicht kontinuierlich zur Verfügung steht. Für Pllumbi ist das eine „Form des permanenten Protests“. „Es ist so offensichtlich, dass sich die Stadtplaner nicht wirklich mit den Problemen dieser Stadt auseinandersetzen. Wenn man sich nicht um den Verkehr kümmert oder Dienstleistungen, die Menschen brauchen, um normal zu leben, dann hat man nicht viel geschafft.“

Doch wehren sich die Leute nicht oder nur wenig dagegen, abgesehen von ein paar Ausnahmen wie die Protestbewegungen an den Universitäten in den Jahren 2018-2019 oder die gegen den Abriss des Nationaltheaters von Tirana, das 2020 zerstört wurde.

„Proteste sind hier sehr selten, weil wir nicht gelernt haben, für unsere Rechte zu kämpfen. Und genau deshalb müssen wir an unserer Vergangenheitsbewältigung arbeiten“, erklärt Arnen Sula, Aktivist der Vereinigung Tek Bunkeri, die eine Art Kulturzentrum in Tirana betreibt. Dort finden Filmvorführungen, Konzerte, Debatten und Theaterworkshops statt, die sich mit der Geschichte der Diktatur befassen.

Derzeit hat die Vereinigung einen Mietvertrag in einer Villa, die von neuen Wohnhäusern umgeben ist. Die Aktivisten und Aktivistinnen wissen nicht, wie lange sie dort bleiben können: „Unser Vertrag läuft in zwei Jahren aus”, erklärt Sula, „und wir wissen nicht, ob er verlängert wird, da der Eigentümer hier ein höheres Gebäude errichten möchte. Wir haben viel in diesen Ort investiert, als wir ankamen, war hier überall Schlamm. Unsere einzige Hoffnung ist, dass der Premierminister für mindestens fünf Jahre ins Gefängnis geht, damit die Bauprojekte gestoppt werden und wir hier überleben können“, sagt er ironisch. 

Europa im Jahr 2030

In diesem Kontext ist der Beitritt Albaniens zur Europäischen Union für viele „der einzige Weg“, sagt uns Nebi Bardhoshi, Direktor des Instituts für kulturelle Anthropologie in Tirana, den wir in Kamza, einer Stadt sieben Kilometer von Tirana entfernt, getroffen haben. Wobei jedem klar ist, dass der EU-Beitritt nicht ausreichen wird, um alle Probleme zu lösen: „Wir sind uns der Schwächen der Europäischen Union bewusst, wir sind nicht naiv“, fährt er fort. „Die Ränder sind das nie: Wir haben eine Perspektive, die es uns ermöglicht, die Gesellschaft anders zu betrachten. Auf den ersten Blick hält man uns vielleicht für unterlegen, aber unser Standpunkt ist oft viel realistischer.“

„Wir wollen in die Europäische Union eintreten“, bestätigt Sula. „Uns wurde versprochen, dass wir das 2030 tun werden. Aber ich denke, dass unsere Gesellschaft dafür nicht bereit ist. Vor allem auf institutioneller Ebene.“ Die Hindernisse, auf die Sula verweist, sind vor allem die fehlende juristische Auseinandersetzung mit den Vergehen des sozialistischen Regimes, und die Korruption, die er als „wirklich massiv“ beschreibt.

Dorina Pllumbi ist derselben Meinung: „Die EU kommt zwar ständig mit neuen Auflagen, aber der Beitritt könnte auch eine Gelegenheit sein, mehr politisches Engagement zu erreichen.”

In der Praxis sehen wir leider, dass die EU den Kompass ihrer eigenen Prinzipien oft verloren zu haben scheint, deshalb weiß ich nicht, ob man so viel Hoffnung in die Europäische Union setzen kann. Wenn Albanien am Ende eine Kolonie anderer europäischer Mächte wird, wie es oft scheint (zum Beispiel durch den Bau von Flüchtlingshaftzentren in Gjader), sind wir verloren. Aber wenn unsere Stimme und unsere Position ernst genommen werden, dann würde ich sagen, dass es eine Gelegenheit für echte Demokratie in Albanien ist.“

Dieser Artikel ist Teil einer dreiteiligen Reportagereihe aus Albanien:

• Überall leere Türme: Tiranas rasanter Bauboom
• Ein „gemeinsames Verlangen“ schaffen: Kamza erzählt die Geschichte Albaniens
• Tirana: Räumungen und Abrisse im Namen der Stadtentwicklung 

🤝 Dieser Artikel ist Teil des Projekts PULSE, einer Reihe über Städte in Europa, die in Zusammenarbeit mit Il Sole 24 Ore, Obc Transeuropa und El Confidencial entstanden ist. Wir möchten uns bei Elira Kadriu von Citizen.al für ihre Unterstützung bei der Erstellung dieses Berichts bedanken.