À Tirana, un boom de l’immobilier qui ne profite qu’aux promoteurs

Le centre de Tirana est un espace dense, rempli de gens, de voitures, de vélos, de trottinettes électriques et d'architectures de toutes sortes. Aux heures de pointe, on remarque à peine la largeur des boulevards, tant le paysage est saturé et en mouvement.

Les architectures de différentes périodes historiques se côtoient, mais ce sont surtout les nombreux gratte-ciel qui se distinguent. Tous récents, tous imposants, tous plutôt fantaisistes.

Ce sont les projets des “archistars” comme Stefano Boeri (architecte connu en Italie surtout pour le “Bosco verticale” de Milan), Marco Casamonti, le cabinet néerlandais MVRDV, le cabinet belge 51N4E. De grands noms prestigieux pour des projets innovants et respectueux de l'environnement, dit-on.

L'actuel Premier ministre Edi Rama “se sert de ces architectes de renom pour légitimer ce développement”, nous explique Erblin Vukaj, journaliste pour le média indépendant Citizens, alors que nous nous trouvons à un carrefour emblématique de ce point de vue. Nous sommes dans le quartier central de Blloku : là commence notre promenade en compagnie de Vukaj et de sa collègue, la journaliste Elira Kadriu, entre Rruga Brigada e VIII et Rruga Vaso Pasha, deux rues du centre de Tirana.

Ici cohabitent des villas ayant probablement appartenu à des dirigeants du Parti socialiste pendant le régime communiste (1944-1990), des immeubles construits après la chute de ce dernier, mais aussi d’autres constructions imposantes : le Blloku Cube de Stefano Boeri, le siège de la Credins Bank conçu par le cabinet albanais Atelier 4, deux autres gratte-ciel en construction du cabinet de Marco Casamonti... Depuis le balcon d'un vieil immeuble, une banderole dénonce la politique immobilière du gouvernement.

Un peu plus loin, Vukaj nous montre un bâtiment qui sera démoli pour faire place à une autre tour. Aux alentours, aucune trace de parcs ou de pistes cyclables.

Derrière cette imposante présence architecturale se cache cependant un vide. Selon les données de l'institut albanais de statistique (INSTAT), en 2023, un appartement sur trois en Albanie était inoccupé. En 2024, la journaliste Ola Xama a dénoncé le fait que 85 000 logements étaient laissés vacants dans la province de Tirana, dont 52 000 dans la seule commune de la capitale. Au rythme de la croissance démographique actuelle, “il faudrait 45 ans” pour remplir ces appartements, avance Xama.

Ce chiffre est en nette augmentation par rapport au recensement précédent (2011), où il était d'un sur cinq (21,6 %). Et ce, dans un pays qui se vide de sa population : entre 2011 et 2023, l'Albanie a perdu près d'un demi-million d'habitants.

Le développement immobilier, en revanche, ne s'arrête pas, bien au contraire. En 2015, des permis ont été accordés pour la construction de nouveaux bâtiments résidentiels d'une superficie de 50 kilomètres carrés. En 2022, cette superficie était de 2 071 kilomètres carrés, soit plus de 40 fois plus, et il en sera de même pour les années suivantes.

Logiquement, une augmentation de l'offre, accompagnée d'une diminution de la demande, devrait entraîner une baisse des prix. Pourtant, les prix des logements continuent d'augmenter, contrairement aux salaires.

À Tirana, selon les données de la Banque d'Albanie, les prix des logements ont augmenté de 5,1 % au cours des six premiers mois de 2025 et de 32,6 % sur une base annuelle.

Si, en 2011, un appartement dans les quartiers les plus centraux de la ville pouvait coûter entre 700 et 2 500 euros le mètre carré, aujourd'hui, la fourchette se situe entre 2 500 et 4 500 euros le mètre carré.

En Albanie, le revenu mensuel moyen (brut) est d'environ 82 000 lek (850 euros) ; le salaire minimum mensuel est passé de 40 000 à 50 000 lek (518 euros) depuis janvier 2026, ce qui en fait le pays avec le salaire minimum le plus bas d'Europe, après la Moldavie et l'Ukraine. 

À Tirana, il est aujourd'hui difficile, voire impossible, de trouver un deux pièces à louer à moins de 600 euros.

Cette frénésie immobilière a été déclenchée par les décisions politiques du Parti socialiste prises pendant le mandat de maire de la ville d'Edi Rama (2000-2011) – qui est ensuite devenu Premier ministre en 2013. Le successeur et compagnon de parti de Rama Erion Veliaj, aujourd'hui en prison pour corruption et blanchiment d'argent, a poursuivi cette politique de logement.

Le plan d'urbanisme “Tirana 2030” a été approuvé en 2017, date symbolique qui devrait également marquer l'entrée du pays dans l'UE. Signé par Stefano Boeri Architetti, il introduit l'idée d'un développement vertical de la ville. Il vise également à libérer des espaces pour créer des squares et des espaces verts, et à décongestionner le trafic grâce au développement des transports publics et des pistes cyclables.

La réalité est malheureusement très différente.

Les plans d’urbanisme italiens de Tirana

“Le plan Tirana 2030 a ouvert la ville à la construction et à la densification”, assure l'architecte et chercheuse Dorina Pllumbi, qui a longuement réfléchi à la question. “Auparavant, les immeubles ne pouvaient pas dépasser sept étages, neuf dans certains cas”. Aujourd'hui, le bâtiment le plus haut déjà achevé est le Downtown One, qui en compte 40. Des projets déjà approuvés dépasseront, à terme, les 70 étages.

“Aucune attention n'a été accordée aux bâtiments historiques”, poursuit Pllumbi, “avec de magnifiques maisons individuelles démolies sans scrupules. La ville change très rapidement, ce qui a un impact sur les habitants qui, dans plusieurs cas, ont perdu tous leurs repères, tous leurs liens avec leurs voisins et leur quartier”.

Nous sommes habitués à voir des villes se vider d'une partie de leur population pour faire place à une autre – une autre classe sociale ou encore des touristes. Si la gentrification est un phénomène désormais connu dans de nombreuses villes européennes, elle revêt un goût différent à Tirana. Pour qui la ville est-elle vraiment construite ?

“L'idée que je me suis faite est que Rama veut avant tout changer le visage de cette ville, pour ‘laisser une trace’”, nous dit Vukaj en nous montrant le centre-ville. “Un problème d'ego : sans véritable plan d'urbanisme, sans souci de l'équilibre esthétique, détruisant notre mémoire collective. Tout cela en favorisant le blanchiment d'argent sale.”

L’hypothèse du blanchiment d'argent ressort de toutes les conversations que nous avons eues à Tirana, même si aucun de nos interlocuteurs n’a pu fournir de preuves concrètes.

En septembre 2025, la fondation Friedrich Ebert a publié un rapport au titre emblématique : “Le blanchiment d'argent dans le secteur immobilier : son impact sur la vie socio-économique en Albanie”. Ce rapport, qui s'appuie sur des données qui ne peuvent pas toujours être vérifiées, estime que la corruption et la fraude fiscale en Albanie ont généré “au moins 8,168 milliards d'euros de recettes entre 2015 et 2024”, principalement dans le secteur de la construction. “Ces dernières années, le marché immobilier albanais a donné lieu à une situation qui ne peut s'expliquer par les mécanismes normaux d'un marché libre et concurrentiel”, peut-on lire dans le rapport.

“Les prix de l'immobilier ont augmenté à un rythme plus rapide au cours des dix dernières années, en particulier entre 2021 et 2024. Théoriquement et logiquement, une telle augmentation des prix, alors que l'offre sur le marché augmente, se produit lorsque le marché est influencé par des facteurs si puissants qu'ils faussent les relations typiques entre l'offre, la demande et les prix.”

Il y a un siècle, en 1925, le projet d'aménagement du centre de Tirana a été lancé par des architectes et des urbanistes italiens envoyés par le régime fasciste italien. Les noms d'Armando Brasini et de Gherardo Bosio sont bien connus dans la ville. Le long des rues, il n'est pas difficile de reconnaître le style des bâtiments de l'époque, en témoignent le bureau du Premier ministre, la place Mère Teresa (anciennement place Victor-Emmanuel III) ou le siège de l'université polytechnique (ancienne Casa del fascio) – tous des projets de Bosio, situés à quelques pas les uns des autres.

Aujourd'hui, l'histoire se répète, “avec une certaine ironie”, fait remarquer Vukaj. Mais de manière plus subtile. “Je considère cela comme une forme de colonialisme”, observe Dorina Pllumbi. “Pas au sens classique du terme, bien sûr, mais plutôt comme une forme plus légère de ‘colonialité du pouvoir’, que j'observe aujourd'hui entre différents pays”.

Au cours de notre conversation, Pllumbi fait référence à une “infériorité intériorisée” que l'Albanie a développée à l'égard des étrangers, en particulier des “Occidentaux”.

Un exemple de ce phénomène est le pavillon de la Biennale de Venise 2025 : consacré à l'architecture albanaise, il était géré par la Suissesse Anneke Abhelakh et présentait tout sauf des contributions d'architectes albanais. Le pavillon s'intitulait “Building Architecture Culture” : “Comme s'il n'y avait pas d'architecture en Albanie auparavant, comme si c'était une tabula rasa”, précise Pllumbi.

À la fin de notre promenade, Vukaj nous montre quelques images de rendu du festival d'architecture “Bukë dhe Zemër” (“Pain et Cœur”), pour nous faire comprendre à quel point ces projets immobiliers sont lunaires. La ville, et le pays lui-même, semblent désormais être devenus un terrain de jeu pour la créativité (et le portefeuille) des architectes et des constructeurs. 

Le Premier ministre Edi Rama a déclaré que le nouveau développement architectural, avec l'ouverture au marché et l'arrivée d'investisseurs et de concepteurs étrangers, est une forme de réappropriation de “l'individualisme” pour les Albanais. Une rhétorique que Pllumbi rejette : “En Albanie, il y a une certaine réticence à parler de collectivité et de collectivisme parce que ‘nous avons essayé, et cela a été un désastre. Et maintenant, il n'y a plus d'autre choix que de se diriger vers l'individualisme”.

Ce que Pllumbi et d’autres chercheurs et activistes, comme le groupe ATA, tâchent de faire, c’est “contrer ce discours dominant. Ce que nos parents ont vécu, c'est plutôt la manière dont l'Etat a utilisé l'idéologie du collectivisme pour imposer son pouvoir sur la population, sur le pays, sur tous les aspects de la vie quotidienne. D'autres formes communautaires et plus authentiques d'auto-organisation collective ont également souffert, car elles ont été absorbées et capturées par ce grand parapluie idéologique qu'est le collectivisme d'Etat. C'est pourquoi nous devons mettre en pratique ces moyens plus authentiques de revendiquer la ville, non pas comme une force totalisante venant d'en haut, mais comme des actes collectifs quotidiens.”

L'approche “musclée” du développement urbain imposée par le Parti socialiste est en train de changer le visage de la ville, mais elle ne résout pas ses problèmes de fond. Sur les façades des maisons, il est par exemple courant de voir des réservoirs pour la collecte de l'eau, signe que son approvisionnement n'est pas continu.

Pllumbi y voit une “forme de protestation permanente”. “C'est tellement évident”, continue-t-il : “si un urbaniste voulait vraiment s'interroger sur les problèmes de cette ville, eh bien, ils sont évidents. Si l'on ne s'occupe pas du trafic, si l'on n'aborde pas des questions telles que les services et tout ce dont les gens ont besoin pour vivre dans une ville normale, alors on n'a pas fait grand-chose.”

Les outils pour résister à ce processus font défaut : “Les manifestations sont très rares ici, car on nous apprend à ne pas y participer. C'est pourquoi nous travaillons sur le passé”. C'est ce que raconte Arnen Sula, militant de l'association Tek Bunkeri, qui gère un espace dans le centre de Tirana où sont organisés des projections, des débats, des concerts, des ateliers de théâtre, tous axés sur l'élaboration du passé commun du pays, en réfléchissant à l'histoire de la dictature.

Il convient également de noter que des mouvements de protestation ont eu lieu dans les universités albanaises en 2018-2019 et qu'une mobilisation importante s'est produite pour tenter de sauver le Théâtre national de Tirana, qui a été démoli en 2020.

Actuellement, l'association a un contrat de location dans une villa entourée d'immeubles qui la surpassent. Les militants ne savent pas combien de temps ils pourront y rester :

“Notre contrat expire dans deux ans”, détaille Sula, “et nous ne savons pas s'il sera renouvelé, car le propriétaire voudrait construire un immeuble plus haut. Nous avons beaucoup investi dans cet endroit, qui n'était qu'un bourbier à notre arrivée”. Le seul espoir, nous dit-elle avec ironie, est “que le Premier ministre aille en prison pour au moins cinq ans, afin que les constructions s'arrêtent et que nous puissions survivre ici”.

Objectif 2030 : l’UE

Dans ce contexte, pour beaucoup, l'adhésion de l'Albanie à l'Union européenne “est la seule voie possible”, nous explique l'anthropologue Nebi Bardhoshi, que nous avons rencontré à Kamza, une ville située à sept kilomètres de la capitale. Mais l'adhésion à l'UE ne suffira pas à résoudre tous les problèmes : “Nous sommes bien conscients des faiblesses de l'Union européenne, nous ne sommes pas naïfs”, poursuit-il. “Les marges ne le sont jamais : elles ont une perspective qui leur permet d'observer la société différemment. À première vue, elles ont tendance à être considérées comme inférieures, mais leur point de vue est beaucoup plus réaliste”.

“Nous voulons entrer dans l'Union européenne”, acquiesce Sula. “On nous a promis que nous le ferions en 2030. Mais je pense que ce n'est pas possible pour nous, en tant que société – nous ne sommes pas prêts”, s’inquiète-t-il. “Même au niveau institutionnel.”

Les obstacles auxquels Sula fait référence sont principalement au nombre de deux : la question non résolue de la justice transitionnelle, relative au traitement des événements survenus sous le régime socialiste, et la corruption, qu'il décrit comme “vraiment massive”.

Pour l’architecte Dorina Pllumbi, l’entrée dans l’UE pourrait faire figure de nouveau choix imposé à la population, mais elle pourrait également offrir au pays un autre niveau d’engagement politique.

“Cependant, dans la pratique, nous constatons que l'UE semble souvent avoir perdu le cap par rapport à ses propres principes, je ne sais donc pas si l'on peut placer autant d'espoirs [en elle]. Mais si l'Albanie finit par être une colonie de ces grandes puissances, comme cela semble souvent être le cas, comme dans le cadre de la construction des centres de détention pour migrants à Gjadër, nous sommes condamnés”, s’inquiète Pllumbi. “Mais si nous, au-delà des politiciens, accordons une attention sérieuse à la démocratie, et que notre voix et notre position sont prises au sérieux, alors c'est une opportunité.”

✍️ Edition : Catherine André

🤝 Cet article a été réalisé dans le cadre du projet PULSE, pour une série sur les zones “périphériques” en Europe, en collaboration avec Il Sole 24 Ore, OBCT et El Confidencial. Nous remercions tout particulièrement Elira Kadriu de Citizen Channel pour son soutien dans la réalisation de ce reportage.

Cet article fait partie d'une série de trois reportages sur l'Albanie :

• À Tirana, un boom de l’immobilier qui ne profite qu’aux promoteurs
• Le “désir collectif” des habitants de Kamza raconte l'histoire de l'Albanie
• À Tirana, le quartier des “archistars” se construit à coup d’expulsions et de démolitions