En Bosnie, le juteux business des terrains protégés vendus à des acheteurs du Golfe induits en erreur

De jeunes pousses jaillissent du sol dénudé d'où les arbres ont été arrachés. La neige qui fond en ce jour de janvier ruisselle le long de la route de gravier creusée d'ornières dans le village de Dobro, dans la municipalité de Visoko, au centre de la Bosnie-Herzégovine. Seule l'inscription “Injazat” gravée sur une énorme pierre au milieu d'une prairie indique le début d'un quelconque chantier.

Il y a trois ans, des pelleteuses défrichant la forêt et divisant les parcelles ont été filmées dans ces lieux pour une vidéo promotionnelle.

La société koweïtienne Poduhvati Buducnosti – Injazat Future a acheté de vastes étendues de terrain à Dobro, là où les pelleteuses avaient été filmées, fin 2021. D’après les données du plan cadastral, cette société possède désormais environ 60 hectares de terrain, soit à peu près la superficie de 80 terrains de football.

Cependant, selon le plan d’aménagement du territoire, une partie de ce site est interdite à la construction. Les parcelles sont en partie situées sur des terres agricoles ou forestières, et le plan d’aménagement indique qu’elles se trouvent dans une zone de protection de sources d’eau.

Notre enquête révèle comment Injazat, une société koweïtienne, a ouvert plusieurs succursales en Bosnie-Herzégovine au cours des 14 dernières années. Par l’intermédiaire de ces sociétés, elle a acheté des parcelles agricoles, forestières et constructibles à des résidents et des entreprises locales, les a divisées en lots, défrichées et offertes à des acheteurs des pays du Golfe à des prix nettement plus élevés. Ces acheteurs se sont vu promettre qu’ils pourraient construire des maisons sur certaines de ces parcelles, alors que des permis n’ont jamais été obtenus pour toutes.

Deux affaires de destruction de forêts

En mettant en avant des images idylliques de la nature bosnienne, Injazat attire des acheteurs du Golfe via les réseaux sociaux. Sur le profil Instagram de l’entreprise, des vidéos de déboisement ont été partagées à titre de matériel promotionnel pour présenter les travaux réalisés en décembre 2022.

La société et les personnes qui lui sont liées font désormais l’objet de deux procédures judiciaires pour destruction de la forêt.

Le premier acte d’accusation, déposé et confirmé en juillet 2025 par le bureau cantonal du parquet de Zenica-Doboj, concerne des coupes illégales présumées entre mai 2022 et mai 2023 dans la municipalité de Visoko. Selon l’acte d’accusation, la société a déboisé une superficie équivalente à cinq terrains et demi de football, créant une zone dégarnie et causant un préjudice estimé à environ 31 000 marks bosniaques – soit environ 15 000 euros – à l’administration forestière cantonale.

Un deuxième acte d'accusation, déposé le 4 février 2026 par le même parquet, concerne des coupes illégales présumées à Dobro, également à Visoko. Cet acte d'accusation indique que des coupes d'arbres ont été effectuées sur une superficie équivalente à 25 terrains de football.

Selon l'acte d'accusation, la biodiversité a été bouleversée, la survie de la forêt et ses fonctions écologiques ont été mises en danger, et les prévenus ont causé un préjudice de près de 150 000 marks (environ 76 730 euros) à l'administration forestière cantonale.

Les deux procédures sont en cours.

Construction illégale à Visoko

En 2022, dans la même municipalité, des représentants de la société koweïtienne en Bosnie-Herzégovine ont entamé illégalement la construction de deux bâtiments.

Salah Sulaiman Kshash Al-Nidawi, qui occupe des postes de direction dans trois des quatre sociétés détenues par Abou Shaibah, a été condamné avec une autre personne par le tribunal municipal de Visoko pour construction illégale en mai 2023.

Le tribunal a établi qu’en 2021, en tant que responsables de l’entreprise, ils avaient entamé la construction de plusieurs immeubles résidentiels dans la région de Visoko sans permis et en violation du plan d’aménagement du territoire en vigueur.

Ils ont commencé la construction sur des terres agricoles, en dehors des limites de la zone urbaine et de la zone constructible, selon les conclusions du tribunal.

Les accusés ont été condamnés à une amende de 4 000 marks (environ 2 000 euros) chacun.

Les acheteurs se plaignent sur les réseaux sociaux

Malgré les efforts déployés pour maintenir une solide réputation à travers des réunions avec des responsables de l'administration bosniaque et des contacts diplomatiques, les commentaires sur les profils d’Injazat sur les réseaux sociaux révèlent un sentiment général de mécontentement chez les acheteurs. Plusieurs utilisateurs se plaignent du manque de réponse de la société à leurs questions ou expriment leurs regrets concernant leur achat.

Nous savons que la société koweïtienne Injazat Future, qui se présente comme spécialisée dans la vente immobilière, dispose de plusieurs sociétés par l’intermédiaire desquelles elle opère en Bosnie-Herzégovine. Détenues par Nayef Abou Shaibah, qui se présente dans les médias comme le propriétaire de la société koweïtienne éponyme, celles-ci comprennent Injazat Future, Senyar, Deema et la société Nayef Abou Shaibah en Bosnie-Herzégovine.

Nous avons envoyé des questions concernant les activités de ces sociétés et les critiques formulées à l’encontre d’Injazat Future aux coordonnées disponibles en ligne. Nous nous sommes également rendus au siège de la société à Hadžići, où nous avons remis des questions aux employés. Nous n’avions reçu aucune réponse au moment de la publication.

Application laxiste de la loi et constructions illégales

Aladin Abdagić, rédacteur en chef du Centre pour le journalisme d'investigation (CIN), qui a mené des recherches sur les sociétés fondées avec des capitaux provenant de pays du Moyen-Orient et investissant dans l'achat de biens immobiliers en Bosnie-Herzégovine, nous a indiqué qu'au début de l'année 2019, un peu plus de 1 600 sociétés de ce type avaient été enregistrées au sein de la Fédération de Bosnie-Herzégovine.

Les recherches menées à l’époque par le CIN ont montré que certains investisseurs construisaient illégalement de grands complexes résidentiels.

“Ils ont exploité les faiblesses du système national, ignorant les ordres de suspension des travaux et de démolition des bâtiments. Les propriétaires de ces complexes s’en tiraient avec un simple avertissement verbal des autorités locales, et les travaux n’étaient souvent interrompus qu’après la construction de la plupart des villas prévues”, a expliqué Abdagić.

Il a ajouté que les recherches montraient que les poursuites judiciaires contre les constructeurs illégaux étaient rares et se soldaient par des amendes minimes.

Les inspecteurs fédéraux du marché, du tourisme et de l’hôtellerie ont tenté de mener une inspection à l’adresse de Nayef Abou Shaibah, mais ne l’ont pas trouvé sur place, ont-ils ajouté.

Dix millions pour quelques hectares de terrain à Breza

Dans le hameau de Sutješćica à Breza, la société Nayef Abou Shaibah a acheté environ 2,5 hectares de terrain, soit à peu près la taille de 3,5 terrains de football. Sur le site web de Poduhvati Budućnosti – Injazat Future, le terrain était présenté comme résidentiel. La page de la société montrait des plans pour la construction de 43 maisons et d’une mosquée.

La société Nayef Abou Shaibah a acheté l’un des deux hectares et demi qu’elle possède dans la région pour 60 500 marks.

En examinant le plan d’aménagement du territoire, nous avons découvert que ce terrain n’est actuellement pas constructible.

Sur le site web d’Injazat, il est indiqué que le projet coûte 2 millions de dinars koweïtiens – soit environ 11 millions de marks. Le site web indique que le terrain a été vendu, mais les bâtiments présentés sur l’illustration n’ont toujours pas été construits, même six ans après.

Vedad Jusić, le maire de Breza, a déclaré que les ventes de terrains à des investisseurs arabes dans cette commune ont commencé en 2013, lorsqu’un groupe de résidents locaux a acheté de grandes quantités de terrains dans des zones qui n’étaient pas destinées à la construction à l’époque.

“Ces parcelles ont ensuite été revendues à d’autres particuliers, personnes morales, entreprises et investisseurs étrangers, qui, après un certain temps, ont fait valoir leurs droits, c’est-à-dire qu’ils ont tenté de régler certaines formalités administratives en matière de construction”, nous a expliqué Jusić.

Le maire a indiqué que, par le biais des plans municipaux d’aménagement du territoire, la municipalité avait tenté de permettre aux acheteurs de construire dans ces zones, mais n’y était pas parvenue sous la forme souhaitée. À cette époque, le maire de Breza était Halil Tuzlić, aujourd’hui décédé.

“Cependant, pour d’autres raisons – qu’il s’agisse d’un glissement de terrain, de terres forestières ou d’une autre cause –, ces terrains ne sont absolument pas adaptés, et il n’est pas non plus légalement possible d’y construire. Or, dans le plan d’aménagement du territoire, ils sont répertoriés comme des terrains constructibles ou à vocation de construction, ce qui pose désormais un problème à la municipalité face aux demandes de certaines entités souhaitant construire sur ces terrains”, explique Vedad Jusić.

Comme le montre le plan d’aménagement du territoire de Breza, valable jusqu’en 2029, les parcelles achetées par la société koweïtienne sont situées sur des terrains à risque. La construction n’est autorisée que si la société réalise des études géologiques, réhabilite la zone et obtient l’accord des autorités cantonales confirmant que les mesures prises sont suffisantes et éliminent le danger.

D’après la documentation examinée, aucune donnée n’indiquait que l’investisseur avait mené à bien ce processus pour plusieurs parcelles d’ici février 2026.

Dans la pratique, a expliqué Jusić, cette restriction pourrait se traduire par des investissements de plusieurs millions de marks pour le propriétaire afin de remplir les conditions de construction.

Abou Shaibah a fait don d’une façade de la Majlis (mosquée) de la communauté islamique de Gračanica, près de Visoko, en 2023, et a également parrainé le club de football Mladost de Župča, à Breza.

Injazat a également été le sponsor principal de l’événement “Hadžići Summer” en 2025, pour lequel la municipalité de Hadžići a officiellement remercié l’entreprise sur son profil Facebook.

Des avertissements venus du Koweït

Dans une vidéo publiée sur les réseaux sociaux en août 2024, l'avocat koweïtien Fahad Al-Hadad a mis en garde les citoyens de son pays contre ce qu'il a décrit comme des escroqueries immobilières en cours en Bosnie-Herzégovine, soulignant que la plupart des victimes étaient des Koweïtiens.

“La plupart des personnes touchées sont des Koweïtiens, en particulier en Bosnie”, a déclaré l’avocat, qui n’a pas répondu à notre demande d’interview. “Ils vendent tous des fermes, pas des maisons. Ces terrains sont considérés comme agricoles, pas résidentiels.”

En septembre 2023, l’influenceur saoudien Khaled Al-Harbi, qui se présente sur son profil comme vice-président du Comité de sensibilisation des consommateurs à la Chambre de commerce de Riyad, a publié sous le pseudonyme “Aboueyas” sur TikTok qu’un prétendu stratagème de fraude foncière à grande échelle avait été mis au jour, impliquant des sociétés qui auraient gagné des millions en vendant des parcelles de terrain inexistantes à des investisseurs du monde entier, précisant que cela concernait la Bosnie-Herzégovine.

Dans son message, il a porté des accusations contre des sociétés anonymes opérant en Bosnie. Al-Harbi a déclaré que ces sociétés fabriquaient de faux titres de propriété foncière, souvent imprimés sur de simples feuilles A4 vertes – “alors que Nayef montre son terrain” – et les présentaient comme des titres de propriété officiels. Nous avons contacté Al-Harbi pour lui demander de clarifier ses affirmations ; à ce jour, il n’a pas répondu.

En janvier 2026, l’avocat koweïtien Abdullah Alkhwash a publié une décision de justice condamnant une société immobilière et un influenceur koweïtien de la mode à payer environ 65 000 marks après avoir vendu conjointement un terrain en Bosnie-Herzégovine à un citoyen koweïtien, terrain qui s’est par la suite avéré impropre à la construction.

Alkhwash nous a expliqué que ces sociétés vendent des terrains sous prétexte qu’ils sont destinés à la construction de logements, mais qu’il s’avère par la suite qu’il s’agit en réalité de terres agricoles ou forestières.

“J’avais déjà publié des avertissements dans mes rapports personnels, soulignant l’importance de la prudence, du respect des procédures et d’une analyse approfondie avant d’acheter un terrain ou de signer des contrats”, a déclaré Alkhwash. “Il convient de noter que toutes les actions en justice que j’ai intentées contre ces sociétés ont abouti et que je n’ai perdu aucune d’entre elles”, a-t-il ajouté, sans nommer les sociétés en question. Il a précisé qu’il existait plusieurs jugements définitifs dans des affaires similaires de fraude immobilière.

“Certaines d’entre elles ordonnent aux entreprises de résilier les contrats de vente en raison du non-respect des obligations contractuelles liées à la construction de villas conformément aux spécifications convenues. D’autres jugements annulent les contrats de vente après qu’il a été établi que le terrain n’était pas destiné à la construction résidentielle, et les entreprises ont été condamnées à rembourser les sommes versées ainsi qu’à verser des dommages-intérêts.”

En raison de la recrudescence des pratiques frauduleuses au Koweït, fin 2024, le ministre du Commerce et de l’Industrie de l’époque, Halifa Abdullah Al-Ajil, a émis une recommandation stipulant que les biens immobiliers ne peuvent faire l’objet d’une publicité qu’avec le consentement du propriétaire, avec des informations exactes et complètes, et après notification aux autorités compétentes.

La recommandation stipule, entre autres, qu’il est interdit de dissimuler des vices affectant la valeur du bien ou la décision d’achat. Le ministère koweïtien du Commerce n’a pas répondu à notre demande de clarification concernant cet avertissement.

Un réseau de sociétés

Le siège social d’Injazat Future, le plus souvent représenté par Nayef Abou Shaibah, se trouve au Koweït, à une adresse située au Mousa Trade Center. Selon son site web, la société opère également en Egypte, en Géorgie, en Allemagne et en Turquie. En Bosnie-Herzégovine, Injazat possède une société du même nom et plusieurs sociétés ayant le même propriétaire et la même adresse.

La plus ancienne société porte le nom de Nayef Abou Shaibah et a été fondée en 2012, initialement à Visoko, avant que son siège social ne soit transféré à Hadžići en 2022. Senyar a été créée deux ans plus tard, tandis que Poduhvati Budućnosti – Injazat Future a été fondée en 2015. Deema est la plus jeune des sociétés détenues par Abou Shaibah et a été créée en juillet 2022.

Sur le site web d’Injazat, la société indique qu’elle possède des terrains dans 107 localités en Bosnie-Herzégovine, dont la plupart, selon le site, ont déjà été vendus.

Malgré ces ventes annoncées, deux des trois sociétés d’Abou Shaibah en Bosnie-Herzégovine ont enregistré des pertes en 2024. Seule la société portant son nom a clôturé l’année précédente avec un bénéfice de plus de 100 000 marks (environ 51 100 euros).

Selon les données de 2023, Senyar a enregistré une perte d’environ 300 000 marks. Deema affichait un déficit de 10 000 marks la même année.

Les comptes officiels montrent que Poduhvati Budućnosti – Injazat Future a connu une croissance rapide en termes de bilan entre 2022 et 2024. Son actif est passé de plus de 33 millions de marks à plus de 51 millions de marks, ce qui suggère que la société a accumulé des biens immobiliers ou d’autres actifs au cours de cette période. Mais cette croissance a été accompagnée, et légèrement dépassée, par une augmentation du passif, qui est passé de plus de 35 millions de marks à plus de 54 millions de marks. En d’autres termes, l’expansion n’a pas été accompagnée de résultats financiers plus solides. Au contraire, la société a enregistré des pertes annuelles croissantes : plus de 500 000 marks en 2022, plus de 700 000 marks en 2023 et près de 900 000 marks en 2024.

Considérés dans leur ensemble, ces chiffres soulèvent des questions quant à la situation financière de l’entreprise. Ils montrent une augmentation des actifs, compatible avec la poursuite d’acquisitions foncières ou de réévaluations, mais aussi une augmentation parallèle du passif et une aggravation des pertes. Sans les états financiers complets, il n’est pas possible de déterminer l’origine du passif ni la nature précise des actifs. Mais les données disponibles suggèrent que la croissance de l’entreprise ne s’est pas accompagnée d’une activité rentable.

Nous n'avons reçu aucune réponse aux e-mails envoyés à Injazat Future. Nos tentatives pour contacter la société via WhatsApp et d'autres réseaux ont également été vaines.

Vendre la Bosnie à des acheteurs du Golfe

La société d’Abou Shaibah, Injazat Future, vend des parcelles à des investisseurs du Golfe, ciblant principalement des acheteurs à revenus moyens avec des prix abordables à partir de 10 500 dollars, soit environ 8 500 euros.

Les lois de Bosnie-Herzégovine interdisent aux étrangers de posséder directement des terrains, laissant aux acheteurs la possibilité d’enregistrer les terrains au nom d’une société locale.

Face à ces restrictions, Abou Shaibah propose deux options : enregistrer le terrain au nom de la société Injazat, avec un accord de cession accordant à l’acheteur l’intégralité des droits d’usage, ou créer une société bosniaque détenue par l’acheteur – bien qu’il ne recommande pas cette solution en raison de ce qu’il décrit comme “des impôts élevés et des procédures longues”.

Sur les réseaux sociaux d’Injazat, Abou Shaibah a indiqué aux acheteurs potentiels du Golfe que l’obtention des permis prend environ un mois et que la société propose des services de construction clés en main. Il présente les investissements en Bosnie-Herzégovine comme une opportunité stratégique, affirmant que l’entrée potentielle du pays dans l’UE pourrait multiplier la valeur des biens immobiliers.

Son marketing repose largement sur des campagnes sur les réseaux sociaux et ses relations avec les autorités. Dans un post, l’ambassadeur de Bosnie-Herzégovine au Koweït, Nusret Cančar, apparaît également. “C’était une réception collective. Ils s’intéressaient aux changements possibles et à d’autres formes de coopération, et je les ai informés. Injazat était également présent à ce moment-là. Ni moi, ni personne d’autre, n’avons le pouvoir de choisir qui nous recevons et qui nous ne recevons pas. C’était une réunion publique, et toutes les personnes intéressées y ont assisté, y compris ce monsieur, entre autres”, nous a déclaré Cančar.

Entregent politique et questions sans réponse

En octobre 2025, le propriétaire de Poduhvati Buducnosti – Injazat Future a rencontré le Premier ministre du canton de Zenica-Doboj, Nezir Pivić, ainsi qu’Ahamn Alshlimiy, un fonctionnaire du gouvernement koweïtien.

Abou Shaibah a été présenté comme un investisseur koweïtien qui s’est dit satisfait de l’environnement d’investissement, mais a ajouté qu’“il existe des obstacles de nature administrative qui ralentissent les nouveaux investissements et l’expansion des entreprises”.

“Avant la réunion et même après celle avec M. Abou Shaibah, je n’avais pas connaissance de l’existence d’une procédure engagée contre la société Poduhvati Buducnosti – Injazat Future […]. J’ai rencontré M. Abou Shaibah pour la première fois lors d’une réunion au bureau du Premier ministre qui s’est tenue le 14 octobre 2025, et après cette réunion, nous n’avons eu aucun contact”, nous a déclaré Pivić.

Abou Shaibah a également publié sur les réseaux sociaux d’Injazat des photos le montrant aux côtés d’Adil Osmanović, un responsable de longue date du SDA qui est actuellement membre de la Chambre des peuples de la Republika Srpska [l’autre entité qui forme la Fédération de Bosnie-Herzégovine] et secrétaire du parti Naprijed. Dans le même post, on trouve également des photos avec le maire de Breza, Vedad Jusić, le maire de Visoko, Mirza Ganić, et les anciens maires d’Ilijaš, Akif Fazlić, et de Vogošća, Edin Smajić. Ganić avait rencontré Nayef Abou Shaibah à peine deux semaines avant la publication de la vidéo sur la déforestation à Dobro. À cette occasion, Abou Shaibah s’était également vu remettre un cadeau. Ganić n’a pas répondu à notre demande d’évoquer ses contacts avec le propriétaire de la société koweïtienne.

Osmanović a confirmé avoir assisté à une réunion avec des hommes d’affaires à l’hôtel Malak, en présence d’un cheikh koweïtien dont il n’a pas mentionné le nom, du propriétaire d’Injazat et de plusieurs maires.

“À l’époque, j’étais membre de la Chambre des représentants, et lorsqu’ils m’ont invité, ils m’ont dit qu’outre des hommes d’affaires, des représentants du parlement koweïtien seraient également présents.” Il a ajouté que les opportunités d’investissement en Bosnie-Herzégovine avaient été abordées lors de la réunion.

“Les hommes d’affaires et le cheikh étaient particulièrement intéressés par la possibilité d’exporter de la viande de poulet vers le Koweït ainsi que par la possibilité d’investir dans l’agriculture en Bosnie-Herzégovine”, nous a confié Osmanović, ajoutant qu’il n’avait eu aucun autre contact avec le propriétaire d’Injazat.

Contacts diplomatiques

En 2017, Abou Shaibah a également rencontré l’ancien ambassadeur de Bosnie au Koweït, Mehmed Halilović. Selon le portail Istraga, Halilović a pris en 2017 une décision en vertu de laquelle l’argent donné par le Koweït à la Bosnie-Herzégovine était versé en espèces au lieu d’être transféré par virement bancaire. À partir de ce moment-là et jusqu’en 2023, au moins 1,2 million d’euros ont disparu, selon le même portail. L’ancien ambassadeur a déclaré ne pas se souvenir d’avoir signé quoi que ce soit.

Halilović nous a confié qu’à la suite d’une demande du Koweït, il avait plaidé en faveur d’une loi exemptant les Koweïtiens des règles de réciprocité, ce qui leur permettrait d’acheter des terrains et des biens immobiliers en Bosnie-Herzégovine. Il ne se souvenait pas des détails de sa rencontre avec Nayef Abou Shaibah.

“Je l’ai rencontré parce que l’ambassadeur précédent me l’avait recommandé, et il avait un certain lien avec la Bosnie-Herzégovine. À l’époque, c’était un investisseur ; ils avaient une société et un bureau au Koweït, et j’ai quitté le Koweït en 2018. Je sais que certains amis m’ont dit qu’ils possédaient des immeubles à Visoko, qu’ils en avaient à Hadzici, et je crois aussi à Ilijas, mais je n’en suis plus sûr”, a déclaré Halilović.

Interrogé sur la disparition des fonds de l’ambassade du Koweït, Halilović a répondu qu’il avait déjà répondu à Avdo Avdić, rédacteur en chef d’Istraga

“Le parquet de Bosnie-Herzégovine mène actuellement une enquête sur des allégations d’utilisation abusive de dons provenant du Koweït. L’affaire en est à la phase de vérification, aucune décision de poursuite n’a été prise”, nous a indiqué le service de presse du parquet de Bosnie-Herzégovine.

Les procédures judiciaires et les obstacles juridiques qui empêchent la construction sur des terrains appartenant à des sociétés liées à des capitaux koweïtiens n’ont pas empêché Abou Shaibah de continuer à promouvoir la beauté naturelle de la Bosnie-Herzégovine auprès d’acheteurs des pays du Golfe.

“La saison de la neige en Bosnie, terre de beauté”, peut-on lire en arabe dans l’un des derniers posts Instagram de la société, accompagné d’une vidéo montrant une route forestière enneigée. Pendant ce temps, les acheteurs du Golfe continuent de recevoir de la publicité alors que les procédures judiciaires sont en cours.

🤝 Cette enquête a été réalisée en collaboration avec l’Arab Reporters for Investigative Journalism (ARIJ), avec le soutien de Journalismfund Europe. Elle a d’abord été publiée sur Detektor.